物件を探すにはネットが殆どだと思います。
例えば不動産会社に問い合わせると物件が有ったり無かったりしますよね。
賃貸会社に物件欲しいと言われましても扱えますが専門の人でないと伝えられません。逆もそうで売買会社にこの学区域の物件を賃貸したいと聞きましてもえっとですね。とお子様がいらっしゃって教育熱心で学校に拘り住所が無いと入学させられないからこのエリアは●●小学校でと分野が違えば時間がかかり流れてしまうかもしれませんね。
現金購入の場合はネットが早いですが仮にワンルームマンション1000万円前後だと仮定しますね。この辺りは築30年前後から40年あたりになり利回りが7から8%位に出回っているのが多いです。
ここでですある程度分かっている人が探すのと知らない人が探すのでは大差が出てしまいます。
まずポイントは
➀人気エリア・環境
(人がいるエリアで環境が良いところは好まれるでしょう)
②駅徒歩分数
(10分以内が相場では無いでしょうか中には西麻布や中目黒や恵比寿など歩いてなんぼの地域もありますし商店街がずっと続いてるような地域は良いです)
③見た目
(雰囲気で嫌と判断されれば嫌な人がいるため入居や出口戦略で不利になる可能性がありますためです。)
④賃料
(相場からかけ離れていないか高ければ下がりますし低ければ上がる可能性はありますが出ない可能性もあります。)
⑤管理費修繕積立金が高くないか安くないか
(あまりにも高すぎるや低い場合は何故かを知ることがカギです。例では私のお客様が管理組合の理事でたまたま５Gのアンテナの基地局が営業に来まして今後を見据え管理組合でOKがでましたところ何と修繕積立金がプラス100万円程年間で貯まるため当分値上げが無いということがありましたのでその物件は修繕積立金が据え置きです。)
それと重要事項調査報告書を貰い特殊事項が無いかを見られた方がよいです。心理的瑕疵がありますと敬遠される頃もあるためです。ただしここはあくまで現時点でありまして必ず載るかはわからないため何ともですが気にするケースと気にしないケースがあると思います。東新宿のタワーマンションにですが某大型マンションがありまして案内するときにはコンシェルジュが立ち会うことになっておりますが必ず事故物件ですといきなり仰るため驚きました。でもドンピシャな部屋でなくても重要事項説明書に乗るようです。また横浜の某タワーマンションでは出来上がる間に工事現場に侵入した人が亡くなり新聞にも掲載されましたが販売当初から重要事項説明書に記載する羽目になっていましたが普通に売れています。減ることは無いためどう捉えるかです。
ちなみに外国人は収支次第の方が多いとは聞きます。
⑥インターネット
一般的にはここからがスタートだと思います。
または専門に扱う不動産会社から情報を得ることになりますがこの1000万円の価格帯ですとポイントは販売形態によります。仲介物件であれば売主の意向が強く価格帯が合わないケースもあります。
売主物件ですと販売会社が売主でありますが安く仕入れないとこんなことやりませんので相場と照らし合わせ話してみるのもいいでしょう。安くして迄売らない会社もありますが現金が物件購入で寝てしまいますため回転させるのが優先の会社であれば早い対応が好まれます。
100社問い合わせ連絡を待つ方がいるようですが100人の営業マンから一人3件万が一紹介されましたら時間も記憶も飛んでしまいそうです。
⑦20戸以上の物件
20戸未満は融資が付きにくいのが最初に分かっておりますため避けた方がよいです。(借りる人の中には総戸数少ないのが良いという方はいらっしゃいますがオーナーとしましては戸当たりの負担が増えるためある程度高額でないと収支が気になります)
何戸ならという規定はありませんが20戸は一つの基準です。築古は融資はかなり難しいですが。
⑧普通の形状の物件
ペンシル型とは聞いたことありますでしょうか。
物件が鉛筆のように長く上に伸びている物件です。具体的なイメージで申しますと総戸数20戸11階建てで一部屋25㎡みたいなのです。後にこのような建物はもう建築できないと思いますが20人のオーナーで1基の中層階用のエレベーターを負担するには結構負担が大きいのではと思っております。
20戸位であればいいとこ5階位なものでは無いでしょうか。
エレベーターの価格を見てみましょう。
エレベーターリニューアル・改修工事の費用は？交換時期・工事方法・工期も解説！ | 建設・建築会社を探すなら「比較ビズ」 (biz.ne.jp)
結構掛かりますが参考にはなるでしょう。
ちなみにこのことから戸数が多ければいいと思いませんか？
負担は減りますが事業者がどこまで最初からできるのかと用地がそもそもそんなに無いため20戸～30戸位の総戸数が多いかとは思います。
この位を押さえておけば悪い物件には当たりにくいのでは無いでしょうか
ただし全部クリアできる物件はどのくらいあるのかわかりませんがそれはわかる人はわかる物件ですので売れるでしょうから究極あなたに売らなくてもいい物件なわけです。つまりあなたに売ってもいいよと思われる行動が大事ですのはいうまでもありませんが。
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