１．想定できるリスクがあること
空室リスクがあげられます。集金代行契約をする場合は入居者が居なければ家賃収入が取れないこと。
改善策としましては都心部に限って投資物件を選ぶこと。
駅近の物件を選ぶこと。(地上の場合は踏切に注意)サブリース物件を選ぶこと。
入居率が高そうな物件を選ぶこと。
2階以上を選ぶこと。
20戸以上の物件を選ぶこと。
某会社の物件を選ばないこと(緩和されるときもありますが)
ラブホテルの隣の物件を選ばないこと。
物件案内の際に張り紙が多い場合はマナーを守らない入居者がいる可能性があるので避けること。
２．家賃の滞納リスクがあること
これに関しましてはサブリースでしたら回避できます。
集金代行の場合は連帯保証人ではなく保証会社を付けている入居者を選ぶこと。
(これをすることにより裁判費用や滞納リスクを避けることが出来ます。)
未加入ならば購入しない方がリスク回避になりますが法人契約の場合は保証会社未加入は一般的にあります。
３．修繕リスクがあること
リスクというより修繕の義務が発生するため適宜修理して入居者に提供しなければならない。主にエアコン・給湯器・キッチンはこれに当たります。契約内容によりエアコンは残置だという設定ならば修繕義務を負いませんが今時エアコンがないなんてなかなかありませんので実務では大家さんが直す方が良いです。
車も一緒で所有者が修繕義務を負うため経年劣化の場合は大家さん負担と解釈して貰う方が良いでしょう。入居者の過失で壊してしまった場合や汚してしまった場合は入居者負担になります。(タバコや無断でペット等)気を付けましょう。
４．物件選びが大変
１．に記載したような物件を購入出来ればリスクを減らすことがまずできます。
そのような物件は購入金額が高いため頭金や諸費用をきちんと準備したりそのような物件は少ないので決断力が重要なのとそこまで完璧な物件はあまり出回っておりません。出回っていても高いと思われます。
５．費用が掛かること
管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・借入金の金利・修繕等
これは必須項目です。収入があり返済以外にかかるものです。
６．年収次第では自宅のローンんが組みにくいこと
返済比率で計算を金融機関はしますが投資用不動産がある場合は返済比率に組み込まれ計算が合わないことがあります。つまり返済比率オーバーです。過去には収支内訳書の不動産所得しか見ないとか1棟物件は除外するとか各金融機関により計算方法が異なるため金融機関を探せばある可能性もあります。
７．賛否に左右される
投資系の殆どは批判的な内容が誇張されていて失敗談の方が成功体験よりも多いため錯覚を起こしやすいため情報に惑わされてしまうと気になって仕方が無くなる方もいらっしゃいます。
不動産投資で検索してみますとやめておけとか失敗のほうがやった方がいいよとか成功より多いのではないでしょうか。
ここもですが不動産投資が成り立たないのであれば不動産の保有で上場している会社はありませんしビル業なんてのも無いのではと根底をきちんとまずは知って欲しいです。究極ですが儲からない場合は大家さんになる人はいないです。
そこで中にはプロしか儲からないんだという人がいたとします。
そうしましたらプロはどこを見るかですがワンルームは先程の項目を抑えれば勝つとは言い切れませんが負けにくい戦いは出来ます。
1棟アパートや1棟マンションの場合は何度か話題に出しておりますが積算法か積算法と収益還元法のミックス評価が最近は多く積算法寄りで評価(積算金額で購入出来れば一般的に安いと判断されているが殆どのケースで購入出来ない)を出している金融機関は仮に返せなくなっても物件を取り上げたら終わりなんてこともありますし大家さんは転売できる可能性を秘めていますので転売して終わりなんてこともある可能性は十分あります。
８．管理会社の担当とのやり取りのストレス
どんな管理会社にも担当が居ましてその担当との相性が悪い人もいますが万が一そのような人に当たりましたらストレスになるかもしれません。●月●日●時に連絡しますと聞いていのに連絡がこないとか聞かないと答えてもらえない通話中でと毎回電話が通じない等は担当ガチャになってしまいます。
９．手続きが面倒くさい
引っ越しをすれば住民票、印鑑証明、運転免許証、会社への届け出、金融機関に引っ越しの手続き、クレジット会社、保険会社、損害保険会社、証券会社、固定資産税の担当部署等
不動産関係ですと金融機関、建物管理会社、賃貸管理会社、火災保険会社、管理組合、担当会社位には声を掛けないといけませんが普通の事と言えば普通の事ですのでこれくらいは自分でやらないと把握できるものも把握できなくなりそうな気がします。
デメリットは逆の考えで抑えるべきポイントが見えてきますので寧ろそこに対しての理解を深め回避できる選択肢があるのかを考える方が建設的です。
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