投資用不動産を購入した場合には区分マンションでも1棟アパート・1棟マンション・商業ビル等でもオーナー様とどんな条件でどのような手数料を払うのか約束事として契約書を交わしますが大まかに2種類あります。
１．集金代行契約書
こちらは一般的にオーナー様に代わり部屋の図面作成、募集、申込、審査、契約、集金の代行、入居者とのやり取り、退去立ち合い、クリーニング、再募集と一連の流れをオーナー様に代わりまして受託して行う業務です。
オーナー様は本業を持っている方が多いですが退職後も実際は不動産会社に任せているケースは多いです。
賃料100,000円共益費10,000のケースですと
金銭面は家賃の5%を月額の手数料を頂く(これに消費税がかかる場合もありますし3％であったりもします)
礼金は半金頂く(礼金が2か月分であれば1か月で分け合いますが0カ月であれば0)
更新料一か月分が多くそれも利益は折半
広告費が0か月分から数か月分と取り決めがある場合があります。
基本的事項が上記ですが委任契約のため大体1か月ほどで解除できる場合が多いですが契約内容によりきりでそうでない場合もありますので契約書はきちんと確認しましょう。
またこの契約の場合は入居者がいる場合に限りますので居なければ入金は無いので気を付けて下さいませ。
２．サブリース
こちらは入居者が居ても居なくてもオーナー様には入金があります。
最初に免責期間を2カ月前後取るケースが多いようです。
ワンルーム系は賃料の90%位が多いです。面積が大きくなると免責期間が伸びたり掛け目が下がるのが一般的です。
礼金は全額サブリース会社が受け取ります。
更新料は全額サブリース会社が受け取ります。
この場合オーナー様はこの物件に入居者が居ても居なくても家賃は受け取れる図式になります。
ただし相場家賃が変わりますと家賃の減額はしてくる可能性がありますが必ずしも飲まなければいけない話ではありません。下げる話はお客様から聞いたりしますが上がったという話はまだ聞いた事がありません。
最近は新築の場合は選択肢がある物件とサブリース付きでの売買のけーすもありました。
ここでです。
サブリースをする必要があるかです。
別の記事でも記載しましたが都内の分譲用の投資用ワンルームマンションの入居率の記事を見たことがある人はいますか？
90%以上が殆どで中には99%を超えていることを謳っている業者が結構あるのです。
一例を記載しておきます。
年間平均入居率98%以上の理由 | 日本財託の特長 | 日本財託 (nihonzaitaku.co.jp)
東京都心の賃貸マンション「空室率」過去最低水準 (tv-asahi.co.jp)
RENOSYの不動産投資の評判は怪しい?入居率99.4%&AIを駆使した不動産投資&クラウドファンディングを紹介！ – BlueB不動産マガジン (bluebox.co.jp)
紹介する投資マンションの立地が良いところだけ提供できれば入居率は上がるでしょうしプレミアム家賃が継続中の物件やエリアもあるためと日本ではシングル族晩婚化が増えているのと共に東京という立地に上場企業の本社機能が詰まったエリアなため仕事も人も多く住んでいるでしょう。
このことを考慮しますとサブリースの意味があるのかとすら思ってしまいます。
サブリースですが問題があるのはご存じでしょうか？
それは解約が非常にしにくいこと借地借家法から見ましてもオーナー様は貸主であるため借主がサブリース会社だとしましてもサブリース会社はお客様であり入居者であることです。現行ではオーナー側から正当事由がまず認められず一度サブリースを組みますと解約できなく売却しても引き継がざるを得ない状況になっています。
何故問題かそれは受け取り家賃の金額にあります。
仮に100,000円でサブリースで入金があるとしますが実際は115,000円で貸していたとしますとサブリース会社の差益は15,000円ですね。基本的に投資のワンルームマンション経営の場合は利ザヤのため解約する必要はありません。逆に実は逆ザヤの場合は喜んで外す可能性はあります。
この差がありますと15%ほど差がありますね。
何が問題かは売却価格に影響を及ぼすためです。
サブリース付きで2,000万円で売れるならサブリースが付いていない場合は2,300万円で売れる可能性があるのです。
私が知る限り借主であるサブリース会社が和解で解除する際家賃の2年分の違約金を支払い合意したケースがありました。約20年分の集金代行収入です。さすがに凄いです。弁護士入れても解除は難しい場合も多く契約書に解除できると書いてあっても必ず解除が出来るとは言えないケースもあるため注意が必要です。
これだけの入居率があるならばサブリースはしなくてもいいと思うのは私だけでしょうか？
心配性の方もいらっしゃるのでそこは安心を取るかどうかいつか売るのかとか1件はサブリースとリスク分散をするのか考え方はありますね。
良い悪いでは無くメリットとデメリットです。
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