私は融資が組めなかったため名古屋の物件を現金で購入しました。
名古屋のリフォーム会社を一から探しましたが時期も悪かったのか全然見つからない上にワンルーム20㎡位で50万の修繕関係がかかる見積が多く1件35万円位で出来ますと助かったと思いました。時期は違えど東京ではこの位の修繕費用なものでしたのでやっと見つけたと思いましたがレスポンスが異常に悪く一人親方のようでお願いしたらわかりましと返事は来るもののどんな工程でどのような工事をやるかやっと見積もりが来て頼みましたらまたもやレスポンスが無くなり2週間位しましたら返事が来る流れで多少考慮しましてもさすがに途中連絡が取れなくなるような業者は危険と判断しましてそこには頼まなかったです。
昔取引のある会社に紹介してもらい50万弱税込みで何とか決まり終わらせましたが結構高かったと思っております。
その内容はクロスの総張替え、巾木交換、キッチン交換、エアコンがドア型取付、床の補修や電気 スイッチのカバー変更、全体のクリーニングでした。
地域柄か一見さんだからかとにかく時間がかかりました。
その後賃貸管理会社も併せて紹介してもらいましたが今度は担当者が適当で大丈夫ですが口癖の30代の男性風です。相場を聞きましたり時期や場所柄事務所関係ばかりのようで。個人の入居者はここ5年位ですが一回もありませんで全て法人の事務所でした。担当者の匙加減で決まらない金額をひたすら待つのは嫌でしたのでこちら側からも連絡を入れ状況を確認しあいました。報告のない週はストレスでした。私側が目論んだ家賃相場がそもそも違ったのか当時の担当者は52,000円位と聞いておりましたが全然つかず急遽担当者が変わりましたら偶然にもすぐ決まりましたが家賃は結局45,000円の消費税10%のため49,500円の税込みになりました。ここ5年で3社目です。
1回目はIT系だそうですが半年位で転居
2回目はちょっと忘れてしまいましたが2年位事務所で使用してました。
3回目は大阪に本社を持つ清掃会社です。東海地域の拠点で住所がいるのだろうと思いましたがここ3年位借りてもらってます。特に入居者からはクレームがなく順調に進んではおります。
5年で修繕関係は地震で窓ガラスにひびが入ったようで保険対応が出来るかもと確認しましたら8万円位かかりましたが無事保険料が下りたため負担は無かったです。
他には2か月位賃貸が空いた時に軽い清掃は業者がやって貰えたので負担がかからず今のところは特に問題が無く運営できております。
この賃貸管理会社は名古屋市内ではそこそこ有名な会社だそうで毎月物件の収支明細と1枚両面印刷の物件詳細を送ってきてもらえてます。他の物件は年に1回も収支とか音沙汰無しなので親切であることは間違いありません。地域ルールが何かあるかは今のところ確認が出来ておりませんので恐らくないと思われます。
広告料も1か月とそんなにバカ高くないので助かっております。
そのため特にすることなく年に1回か2回不具合時に電話が来たりメールが来たりと確認しましたり対応を素早くする程度でお任せしている状況です。
ただし何にいくら位かかるかは個人的に把握しておりますがこれは大手だから安いとか大手だから安心ははっきり言ってありませんし東京ではこの位ですよと高いと感じる場合は指摘と申しますが相談しながらお願いしております。
名古屋市の久屋大通駅の物件で勝手に東京で申しますと東池袋を勝手に想像し重ねております。築古のため5年前にリフォームしたので設備関係は大丈夫そうだとは思っていますが建物の躯体側がどうなっていますかは管理組合の総会に一度は参加してみようと思います。ファミリーマンションとは違いワンルームの投資マンションでは管理総会の出席率はどこもかなり低いのが通常になってしまっているため委任状を提出し今後の方向性を決めていくのできちんと意思表示をするのとどんな問題があるのかを把握するのを体験できます。幸いなのは80戸弱の物件で修繕積立基金が1億超えているので勝手に安心はしていますが油断は禁物です。
この物件で期待してますのは駅前の大通り沿いですので容積緩和とかそういうのがありましたらもう少し化けるのかななんて淡い期待はありますが築年数はまだ耐用年数にも届いてませんし表参道ヒルズの前身の同潤会アパートが約80年で建て替えになった現実をみますとまだまだ先の話になりますし最近では新橋の中銀カプセルタワーが昭和47年に竣工し2令和4年に解体されたのは記憶に新しいのでは無いでしょうか。ここは約50年で解体です。
収支は月額で47,000円位でそこから管理費修繕積立金で引きまして固定資産税を引きますと大体手取りで30,000円位です。
少額ではありますが時間をかけて回収しています。
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