これはいつかと相談がありますが
回答と致しましてはケースバイケースで実際例は短くて3年で長いと15年前後ではないでしょうかとはっきりせず申し訳ございません。
減価償却期間のように新築は耐用年数が47年というように決まっているならば法改正等を加味すればよろしいにですが不動産は唯一無二であるのと加減の要素が多過ぎましてこのあたりの期間で損益分岐点を迎えますと言いにくいのと担当個人の私見も含まれてしまいますのでこのような表現になってしまいわかりにくければ申し訳ございません。
投資用マンション新築の場合
(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 収支はマイナス19,878円
この位でしたら15年もあれば売れるゾーンに突入するかと思います。
このシミュレーションでは市況の変化、金利の上昇、物価上昇、家賃変動(プレミアム考慮はしてません)、管理費修繕積立金は若干考慮(必ず上がりますが考慮していません)
15年保有しないと売れないわけではありません。
もっと早く損益分岐点に到達する可能性は十分あります。
売ろうと思いましたら購入後すぐ売ることは出来ます。
中古の投資マンションの場合も同じ要素があるため3年~15年以内位で損益分岐点を迎えるのではないでしょうか。
予測するにあたり物件名(謄本)、返済予定表、集金代行かサブリース契約書がありましたら概ね予測はできますが
金融機関の審査基準の変化、市況の変化、金利の上昇、家賃のプレミアム解除、管理費修繕積立金の上昇、重要事項調査報告書に心理的瑕疵の事項の記載、その他いろいろとが総合的に判断されるため予測が必ずしも当たるとは限りませんが何となく読めてはきます。目安にしてくださいませ。
安く購入が出来れば損益分岐点は前倒しになるでしょう。
物の価値は築年数が経過すると安くなるイメージがあったかと思いますが特にマンションの価格水準はバブルより高い水準に来ております。
高騰するマンション価格、2010年の約2倍に “バブル”はいつ弾けるのか：古田拓也「今更聞けないお金とビジネス」（1/2 ページ） – ITmedia ビジネスオンライン
このことから2010年頃購入した方はすぐ損益分岐点を迎えたのではないでしょうか
評価が出る物件の仕入れと融資付け、物件の家賃査定から賃貸管理の一連の流れを組むところに価値があるでしょう。
物件のの提供しましてはいどうぞでお客様に提供し2か月も3か月もかかるようでしたら物件を抑えきれませんし手続きが一般の方は1人でできませんため業者を使う方が早いですし確実に引き渡しの段取りが取れるためスムーズな取引が出来ます。
ちなみに損益分岐点は待つものでは無く努力次第では短くすることが出来ます。
その努力はする価値あると思いませんか？
それは物件のポイントを抑えることです。
➀エリアの問題
②駅徒歩10分以内
③2階以上
④購入ブランド物件
⑤総戸数20戸以上
⑥ペンシル型のマンションでは無いこと
⑦サブリースでは無いこと
⑧金融機関の条件が悪くないこと(選択できる場合)
⑨担当者との信頼関係を作ること
⑩任せっきりにしない
が出来ていれば全て逆と比べて損益分岐点は大分変りまて手前になります。
これらは収益還元法の要素が強いためこのような形になります。
収益還元法とは｜不動産用語集｜三菱ＵＦＪ不動産販売「住まい１」 (sumai1.com)
収益還元法の場合は保有に寄ると思います。
この評価方法ですと保有期間が長ければ長いほどメリットが出やすい傾向があります。この評価方法ですと購入してすぐ売るというのは出来ないことはありませんが難しいです。但し市況が変わり不動産価格が上昇し低い利回りでも売却できる市況になればすぐには売れますので市況の把握も重要になります。
1棟アパートや1棟マンションの場合は積算法と収益還元法のミックス評価を採用している金融機関が多い気がします。
積算価格は土地価格と建物の評価額を基準としますがこの評価額で不動産が購入できることは安い指標になりますためここから実勢価格に直して販売していくケースが多いです。つまり積算価格で買えたら損しないと言われています。普通はその金額では買えませんので購入出来たらほぼ得しかありません。ただし不動産のためあらゆる要素があるため必ずではありません。
積算価格と収益還元を合わせて評価を出してもらえるケースがありますが積算価格しか出さない金融機関もありますしミックス評価で収益還元よりなのか積算よりかにもよりまして購入出来ればすぐ売れる可能性もあります。
そのため積算価格で購入出来れば保有すれば高利回りですし転売も可能では無いでしょうか。単純に翌日でもです。(登記期間は無視して下さいませ)
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