区分マンションの1000万円前後に物件は結構お買い得で現金で購入される方が意外にも多くいらっしゃいます。
何がお買い得かと申しますとよく使う数字なのですが
(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 収支はマイナス19,878円
現金で購入した場合は約手取りは80,000円弱で固定資産税約60,000仮定
3000万円に対して年間約900,000円の実質収入ですと3%位に対し
築30年位で購入価格1,000万円 家賃60,000円 管理費修繕積立金12,000円
固定資産税年額50,000位 集金代行手数料3,000円位 手取り約40,000円
手取りで4.8%を目指せますが現在この位の水準物件は結構あります。
それを3200万円の新築と比べてみますと
購入3件合計3000万円 家賃180,000円 管理費修繕積立金36,000円
固定資産税年額150,000円 集金代行手数料9,000円 手取り約120,000円
結構変わりませんか？中古物件ですので新築と差額200万円は修繕費用と思って頂ければある程度帳尻は合いそうですね。
現金3000万円は凄いですが今の日本では増えないため不動産に目を向けるのはとても理にかなっていると私は思います。
預貯金してても目減りする一方で原資は無くなりつつ見えますし
今の日本では平均収入なんて発表されていますが仮にですよ家賃100万円払える人と10万円払える人って当然10万円払える人の方が多いですよね仮に10万円払える人と6万円払える人ではどうでしょう6万円払える人が多いですよね。
みんながみんなが賃料が高い家に住みたいわけではないですし現在も晩婚化やシングル族は増え続けている状況のためこの人達は結婚を諦めてなければ賃貸で暮らす人が多くもしかしたら結婚して家を買うためにお金を貯めているかもしれませんしそこまで考えていましたら散財をせず堅実に無理のない家賃で暮らしている人もいっぱいいますためこのクラスの層を狙うのも良いですね。
これより下げて53,700円というのが東京都の独身の家賃の生活保護費なのでこれ以上取れている物件を中心に扱いたいとは思っております。
それは高齢者が多いためです万が一室内でお亡くなりになりますと発見の仕方によりましては事故物件になってしまい価格を下げられるため気にしない外国人の投資家に売却していくなんて方法もあります。
区分マンションの場合出口戦略で抑えるポイントを押さえておけばそんなに価格も下がらないとは思います。現金購入はメリットが大きいです。ただし団信は無いため多少の保険には加入しておくことをお勧めします。相続が発生した場合売りやすいとは思いますが多少税金もかかりますので現金も多くはないにせよあった方が宜しいかと思います。
また借り入れが無いと借入をストレスに感じる人もいますのでそれが無くなるだけで気分はいいですよね。または損益分岐点までいち早く持っていけるようになるとストレスは大分緩和されるでしょう。
融資が無い分買主に対しましても融資の心配は無くなるので買主も安心してもらえそうです。
1棟アパートや1棟マンションに関しましてはどんな物件でも買える強みがあり、現金が最高に強気で買えることで優位性が高く購入も融資特約の人より優先度は高く物件を買える可能性が高いです。
ただし素人が買うには注意が必要です。
それは金融機関を入れる場合は調査項目がかなりありそれをクリアした物件でないと融資がでないため不動産会社の話を鵜呑みにしても金融機関のチェックが入りますので特に安心を買えるのではないでしょうか。
今年あった話ですが札幌の物件の仲介案件がありまして事前審査が通過した辺りで審査が変わりチェック項目が増えたようで本審査をしましたが結果NGになってしまいました。何故かと問いかけますと某事務所が近隣で見つかったためだそうです。一般人にはわかりませんが業者でもわかりませんが地元の金融機関ならわかるかもしれません。
このようなチェックを個人がしきれるとは思えません。現地調査や細かい調査を金融機関がやってくれるのはとても助かりますし専門機関に相談して調査依頼をしましたら1件あたり結構金額がかかり費用倒れしてしまいます。
また現金購入ならば上記のようなリスクを価格で回避することも出来ますし既存不適格物件で同じ規模は建てられないや違法建築物件は次に購入する人がいた場合融資が受けられない又は受けられても自己資金を投入しないと無理な物件のため買い手を選びます。そうです現金以外でしか購入できないですが安く利回りの良い物件を購入できるメリットがあります。
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