レバレッジを上げる方法についてです。
➀借入期間を伸ばす
②金利を低く抑える
③頭金を少額にして出来るだけ評価が高い物件で借り入れる
ことがあげられます。
➀借入期間を長くする
借入期間が長いほど毎月の支払額は低くなるため借入期間が短いほど支払いが多いため手元にお金を残しやすくするために出来るだけ長期間で組める方が良いですが一般的な目安としましては新築の場合は
木造：22年 鉄骨造：34年 鉄筋コンクリート造：47年
中古物件の場合は上記より経過年数を引いた期間の融資を受けられるが一般的になります。
木造が築10年でしたら融資期間は22－10＝12年という計算になりますが金融機関次第では融資期間がもう少し伸びたりと考え方が違うため一般的なことをまずは抑えて行きましょう。
レバレッジを利かせるならば減価償却も長くとりやすいため鉄筋コンクリート造が望ましいです。
長く融資を受けることをお伝えしましたが長い期間の融資は元利均等返済のため元金が減るスピードが遅いので随時シミュレーションを見るなどの確認が必要です。
➁金利を低く抑える
これは支払額に影響があるのと低い方が利息の返済額がさがりますので結果レバレッジが高くなりキャッシュフローがよくなります。
パッケージ商品以外は全てがケースバイケースであるため金融機関の考え方に左右される傾向がありまし資産背景や属性や購入物件に寄りましても変わってくるためです。
③頭金を少額にして出来るだけ評価が高い物件で借り入れる
自己資金の額にもよりますが評価が高い物件を購入しておけば出口戦略においても評価が高く出て購入しやすい利点があるためめやすになりますし評価が伸びなくても収支が良いのであれば回収も早いため自己資金を投入しても良いということになります。
CCRの観点から見てみますと借入額が大きいほどCCRの算出する分母が小さくなるためその数値が高くなります。この数字が全てではありませんので重視というより目安に捉えておく方がよいでしょう。
（収入500万円－利息200万）÷自己資金500万×100＝CCR60％
かなり高いですね。
自己資金が少なく購入できるということは評価が高い物件であり良い利率で購入出来れば数値的にはベストに見えますね。
例えば自己資金０でフルローンで物件購入が出来た場合投資した瞬間から既に回収出来ている状態になります。資金を減らさず家賃収入からえられますので投資効率から見ますと高く見えますが一方で年間の負債額が増え金利が上昇しますと収支バランスが崩れてしまうため破綻に向かう可能性もあります。
そのためCCRは高くても支払いリスクがあるため必ずしも高いイコール素晴らしいではないことを理解する必要があります。
自己資金を少なくすればCCRは高いですが投資効率ばかり見てしまいますと間違いを起こしてしまうため様々な指標で見て行くことが重要では無いでしょうか。
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