これは借入金の元本返済額が減価償却費を上回る状態のことを指します。
こうなりますとキャッシュフローの変化が無いのにもかかわらず税金の計算上は大きな利益が出ているため所得税等が増えるため資金繰りが苦しくなるのです。
イメージは付きにくいですがデッドクロスを理解するためには実際のキャッシュフローと帳簿の計算の利益とは異なる認識を持つ必要があります。
帳簿上利益が出ていても支払いが出来なければ黒字でも倒産になるため理解しないと大変なことになります。現金がありあまりどんぶり勘定で穴を埋められてもあくまで単体の事業ですのでキャッシュフローは赤にしてはいけないと思います。
区分マンションのオーナーさんも理解はした方が良いですがどちらかと言いますと1棟オーナーさんの方は理解された方がよいです。
ローンの返済は返済予定表を見て頂けるとわかりやすいのですが支払いとは元金と利息に分かれておりまして利息に関しましては経費として計上が出来ます。但しこの利息は全額が経費計上できるものではなく土地分建物分に実際は分かれていまして建物分の経費計上が出来ます。この割合はどうしたらわかるかは売買契約書に土地と建物の金額が記載ある場合がありますが記載が無い場合は評価証明で土地と建物を按分したりしますが計算の根拠があればこれに限りません。
一般的に減価償却期間が定められていまして
木造は22年
鉄骨造は骨格材厚次第ではありますが27年から34年
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は47年
(用途に応じ期間が違ったりしますので適宜確認願います)
土地は減価償却がされないことに注意願います。
耐用年数経過後は建物価格は帳簿上引ききっておりますので０になりましたら減価償却は出来ません。金融機関に返済する金額が変わらないのに経費が無くなれば税金の負担が増えるためキャッシュフローは悪くなり収支がとんとんでしたら納税額が増えキャッシュアウトなんてこともあり得ます。
そうなりますと資金が出せればよいですが時には資金を投入や借り入れる事態にもなりえるためシミュレーションは随時更新が望ましいです。
仮のシミュレーションですが
毎年100万円家賃収入があります。減価償却費は120万円です。(残り5年は残存価格があるケース)支払いは毎月60万円
1年目課税されない 100-120=-20
2年目課税されない 100-120=-20
3年目課税されない 100-120=-20
4年目課税されない 100-120=-20
5年目課税されない 100-120=-20
6年目～課税される 100-0=100万に課税されますため6年目以降の予定を予め計画しておかないと税金が増えるため相談が必要ですね。
資産の組み換え時期か修繕関係を調整して計画を立てるかで借り入れが無ければ納税で済みますがローン返済がまだあるためキャッシュフローが目に見えて悪くなるため売却も視野に入れる時期になります。
このケースですと6年目からデッドクロス状態になっていると表現されます。
こうならないためには比較的新しめの減価償却期間が多く残っている物件を購入したり減価償却期間が終わる前にローン返済するとかの手があります。
新築を斡旋しているわけではありませんので参考まで。
それを回避する方法と致しまして
金利の低い金融機関から融資を受けることにより収支を良くキャッシュフローを良くしたりしてデッドクロスを回避しましたりより金利が低い金融機関に借り換えをすることによりキャッシュフローを良くすることもできます。
また収益性の高い物件を購入し減価償却を当てにしないで収益を確保して支払う方法。
安く購入しデッドクロスが来る前に売却してしまう転売のようなことが出来る物件を仕入れて保有し転売へ。
特にシミュレーションとにらめっこしながら戦略を考えていくことが重要ですのでちょくちょくシミュレーションを自分なりに考え会計士や税理士の力をかりてうまく運営をしましょう。
購入時に現金を投入して最初から資金ショートをしないように頭金を調節するなどしましてデッドクロスの時期をずらしたりしまして税金の支払いを調整していけるようになりましたらとても素晴らしいです。
不動産には所有権が付いているため売買は簡単ではありませんし経済状況にも左右されるため売りたい時期に売れるかはとにかくタイミング次第ですのでギリギリの期間で売るとかは辞めた方がよいです。事前に計画的にです。
とにかく税引き後の税金の金額よりもキャッシュフローを重視して考えることが重要です。税金の負担は来てからでは遅いので計画的に専門家へ相談することはかかせません。
クラウドファンディングですと儲けだけに税金がかかるため減価償却の心配が無いのとプロが運用するためにシミュレーションも特に必要ありませんためいいかもしれないですね。
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