区分マンション投資において必要な知識としましては
基本事項は
メリットの把握
１．資産運用が出来ること
→現金で運用するには限りがあるためと100万円当たり預貯金していても0.01％~0.2%位の運用では資産が増えずであり株式や何かを行うにしましても資金が無いことには運用ができないが不動産は物件及び個人の信用力により融資が受けられレバレッジが効くため運用のスピードが早いので資産形成をしやすい。それに融資が受けれるということは第三者の目がきちんと入っていると言えるため現金取引の資産運用よりも安心である。(まったく価値が無いものには融資しないため０になるものでは無い)
２．団体信用生命保険が付いている
→殆どの金融機関では団体信用生命保険の加入が必須になっており過去は総額3億位までは団信に加入できていました。内容は各保険会社により違いはあれど死亡・高度障害・ガン(内容により)につきましては残債が無くなったり、もっと手厚い団体信用生命保険もあるためその時の金融機関の条件を確認してみましょう。
また加入できない場合もあるので告知の内容は事前に調べたり最大金額を超える場合も加入が出来ないこともあるため確認しておくことをお勧めします。
３．私設年金
→なぜここがクローズアップされるかは年金は世代間扶養のやり方をもっていて働いている現役世代が高齢者を支えるシステムであるものの日本の人口ピラミッドはひょうたん型つまりバランスが悪いためどんどん支給額は下がり共済年金も数年前に厚生年金と一緒になったり前回は実りませんでしたが国民年金と厚生年金をひとまとめにする案すら出ている状況です。生命保険文化センターのゆとりある生活約38万弱と最低年金24万位の生活費を当てはめましても中小企業や上場会社でも給与が上がりにくい中物価の上昇に追い付いていないため目減りすることが明らかな状況下にあるため今後さらに減るかは未知数ではありますが自己防衛ができるため現役世代からこつこつ積み上げ年金の足しにするのを長期間で続けることにより月額の負担は小さく済みます。
人生100年時代と言われ2007年生まれの人は100歳生きるような試算がでているではないですか長生きはリスクなんて聞くと恐ろしいです。
それに老後2000万円問題退職金が潤沢に出れば賄えることもあるでしょうが現在どこも支給額は下がっている会社は多く中小企業のみならず上場会社でも最近から積み立てが始まったなんて話も結構聞きます。
長生き＝楽しみの人生にしたいのは皆様共通の理想です。
４．相続税対策
現金で資産を残すよりも不動産の場合は評価額に対しての計算がなされるために税金が安くなる傾向があります。
また一方で収入より支出が多ければ節税でもあり逆であれば納税になったりします。
リスク
１．家賃入金がありきの話
不動産を所有するにあたり家賃収入は必須事項あり本当に入金があるのかを考えなければいけません。区分の投資ワンルームマンションでありますと入居率はかなり高いため入居には場所にもよりますが決まりそうな統計が多いです。
２．集金代行・サブリース
集金代行の場合は条件としまして賃料の月額５％位と礼金は管理会社と折半で更新料も折半のケースは多いですが入居が決まらないと入金が無いことには注意が必要です。
サブリースの場合は入居者の有無にかかわらず家賃が入金されるシステムでワンルームマンションの場合は相場の90%位の保証で礼金は無し、更新料は無し、のケースが圧倒的に多い傾向があります。
安心の一方で売却をしようとしますと入金が相場より低いため通常の取引価格より低くなる傾向があるのと解除は現在の法律では出来ないため借主が合意して貰えればできるため合意には和解金が家賃の数カ月から私が見たことがあるのは24か月分でした。今後は変わる可能性もありますが今は何とも言えない状況でございます。
３．設備の故障
自宅も車もそうです所有者が修繕の義務を負うのは一緒でございますがワンルームという小さい部屋のためファミリー物件と違いリフォームや修繕費用は安価に済みます。よくある故障や修理といたしましてはエアコンが9年位から15年位で大体6万~10万円位で給湯器も9年位から15年位で10万円前後位、クロスは最近値上がりしまして㎡1500円前後で床面積の4倍以内位で剥しや廃棄も込みでこの位です。
４．売却
買い取り業者と仲介業者があり下手な買取業者に当たりますと不安を煽られ通常の金額で試算していたものから大幅に下がるなんてこともありますため注意が必要ですのと自分の意見があるのは宜しいですがあまりにも意見を聞かず高値で無駄に掲載して3か月後あたりからどんどん適正に持っていかれ実際売却までに時間がかかることもあります。
いずれにしましても担当者がきちんとアドバイス等できれば不動産本来の現在の高い金額で取引してもらえる人間関係が出来れば最高だと思います。
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