区分の不動産投資マンションをここ近年購入されている方は月額収支は殆どがマイナスが10,000円から20,000円の方が殆どではないでしょうか。
このワンルーム業界では普通の収支の範囲に入っています。(過去は月々数千円の持ち出しで所有されているかたもいらっしゃいます)
不思議ですよね港区でも足立区でも八王子でもそんなに変わりません。
また大阪や博多では収支がもう少し良かったりしてる物件もあります。
数字で表しますと
(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 収支はマイナス19,878円
このような感じです。
中古でもこんな感じです。
20年位前は価格が2000万円位で収支が1万円~1.5万円位だった気がします。
融資金額から見てみますとあまり変わらないものですね。
中古の区分マンション経営の投資の月々マイナスの違いは価格が新築より安いこと。管理費修繕積立金が新築よりは上がっていること。家賃が新築プレミアムが外れ相場家賃になっている可能性が高いため(新築時から住み続けていますとプレミアム継続中です)何回か入退去が繰り返して新築時とほぼ同じ家賃ならばそれが相場家賃なんでしょう。
新築で2000万円位で家賃が8万位取れていて今は価格が1.5倍位になりましたが家賃は1.5倍には追い付いていない状況です。
不動産賃貸業としてはマイナスはオーナー様達普通に意識を刷り込まれていますがマイナスというよりは毎月差額を積み立てているような感覚ではないでしょうか
1棟アパートや1棟マンションのオーナー様達からは毎月収支がマイナスで確定申告の節税で収支を埋めるなんてそんな事業なんかあるかと一蹴されるでしょう。それもその通り確定申告ではあるけれどこれが事業であれば決算が赤字だということで見た目ではなくキャッシュフローが赤字で別の収入の節税で帳尻が最初はあったりその後はあわないのでそれが事業と言えるのかとよく指摘を受けます。
ただ区分マンション投資のオーナーはそのような考えは少ないと思います。
何故か？それは営業マンが何回も何回も交渉でレクチャーされそのような発想に至らないからです。よく考えればオーナーはわかるはずですが1棟系は高額であることや自発的に考えながら所有されていらっしゃるため区分オーナー様と感覚が違うような気がします。
どこの会社の営業マンも毎月ご負担いくら位ですか？と聞かれ細かく即答できているワンルームマンションやファミリーマンションのオーナー様はある程度理解度が高いでしょう。この位だったかなとすら正確に把握されていない方は理解度が少し薄いかなと質問の答え方でなんとなくお客様が投資用不動産への意欲や理解度が図れる気がします。
東京近辺の投資用マンションの収支は若干の収支にブレがあるにせよ極端にはかわらないためどこで買っても収支は殆ど一緒になるためどこで買うかはあまり問題にはなりません。業界大手でも中小でも物件をどちらがいいのを扱えるかも正直大差はありません。システムも大差はありませんし金融機関は大きい会社から購入するケースの方が条件が良い傾向もありますが大きい会社ながらに数件に1件は普段通らないお客様や物件が通ってしまう優遇と呼ぶべきかハズレというべきかお客様や物件もあると聞きますので基準ギリギリがあるということは本来買えない人が購入できる。本来評価でない物件が評価が出るそして提携先の業者のお客様が延滞を起こした場合きちんと買い取るなどという契約か暗黙の約束が交わされている話も聞いたりします。
メリットかでデメリットかもはや良くわからなくなってしまいますではないでしょうか。
そのため物件はどこが有利に持っているかはわかりませんので会社規模は関係ないような気がします。
むしろポイントはやはり担当者ではないでしょうかとつくづく思ったりします。
ただこの記事を読んで頂いた方はある程度投資マンションを気になっている人の割合が多そうですがいろいろ投資マンションの営業の話を聞いたことはありますでしょうか？
新築の大手会社の方は小さな会社から購入して何かありましたら責任を取れる体力はありますか？とか言われたら中小は厳しいかもしれません。ただですが仮にそのような状況になりましても原因追及しながら保険対応も出来ますしそのようなことは話をごくまれに聞きますが対応しない業者はいなかったです。
なので収支はどこで購入してもあまり変わりませんが持ち出しはあまり変わらず、大手だから持ち出しなしで提供できますなんてことはありませんし中小だから持ち出しなしとも限りません。簡単に申しますと利益を削るかすれば収支が良くなるようにはなりますがそんなことをする会社は大手では難しいのではないでしょうか？皆様の給与が高いので固定費がかなりかかるでしょうから。
企業努力なんて言葉はありますが
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