この問題が不動産を投資する際に一番気になる部分ではないでしょうか。
経験もしたことが無いものをスタートさせるわけで買うことは出来ますが運用までは果たしてできるのだろうかを元に考えていきたいと思います。
結論区分マンションに関しましての空室リスクは低く
1棟アパートや1棟マンションは満室には結構努力がいるように思えます。
解説
ワンルームマンション投資はそもそも新築の段階では集金代行やサブリースが選べる場合と選べない場合があります。
集金代行のシステムは集金代行契約の締結、賃貸図面の作成、募集、契約締結、物件管理、退去立ち合い、原状回復の手続きを永遠とやりますが退去が来ますと原状回復期間は家賃が入りません。
物件の立地や人気な物件であれば敷金や礼金も頂くことが出来き礼金はオーナーと賃貸管理会社が折半するのが一般的です。そのため2週間位でクリーニングと次の契約が終わらせ賃料発生に間に合わせれば空室にならないため理想形です。退去の段階で募集をかけますためこのようなこともあり得ますしリフォーム後住みますと原状回復後を見ないで契約の方もいらっしゃいます。
そこまで早く決まらなくてもワンルームマンションの投資の入居率を東京で各種サイトをご覧になりますと入居率90%以上が多く中には99%なんてサイトもありましたため言いたいのは入居率は高いということです。
この記事をご覧になっている方で分譲のワンルームマンションを実際ご覧になった方はいらっしゃいますか？私は100件位は見たことがあります。ただのアパートも見たことがあります。年配者ほど昔のアパートはと仰られますがアパートとははっきり申しまして全く違います。賃貸マンションとも全く違います。分譲のマンションは設備が前者に比べても圧倒的に違うため見て頂き体感して頂いた方が実感が沸きます。ここを案内しますとほとんどのお客様はいい部件ですねと言ってもらえます。そう思えるくらいの設備や雰囲気づくりをしているからです。セキュリティもしっかりしていますので女性にはとても好評です。
おわかりでしょうか絶賛できるくらい普通のアパートや賃貸マンションとの違いがあるのです。そのため住みたい人はかなりいるため入居率は突き抜けてよいのだともいます。
また賃貸屋さんにしましても単身のお客様が住むわけですから決断も早いわけです。なかには訳ありで2人入居もありますがその人たちは訳があり狭い部屋に住むわけなので文句もあまりいいません。
どちらもファミリーで決定権が何人もいますと1日かけても2日かけても決まらないことがありますためワンルームマンションのお客様は契約効率がとてもいいです。
立地も駅近が多いため明るい場所に建っているのも多く人気が高いのもわかります。
そのため空室リスクは低いに位置づけられます。
サブリース
とはいえ本当に賃貸が付くかもわからない。家賃が入ってこないと不安だなんて人もいますがそのような方にはサブリースというシステムもあります。
これは入居者が居ても居なくても家賃を保証してもらえます。
ただし更新料や礼金は貰えないケースが多く条件が会社により番違うため細かく何が違うかの説明は聞いておかないといけません。
AオーナーBサブリース契約C転貸借契約のようなABCや
ABCDなんてのも過去は見たことがあります。
契約解除はどうなっているのかも必須です。
入金の安心を得られる反面ですが売却時にサブリースが付いていますと高く売却出来ない事例があります。理由は投資用マンションは利回りが一つの基準になっていましてサブリースですと本来は広さにもよりますが家賃の10%がワンルームマンションの一つの相場でないかと思ってます。そのため仮に4%で購入しますとお客様が居ましてもサブリースでで家賃が月額100,000円ですと年間1,200,000円で4%に直しますと3000万円に対し集金代行ですと家賃が90%で100,000円計算ですと本来の家賃は111,112円(計算上)としますと×12か月÷4%＝33,333,600円になるため価格自体が1割ほど変わってきますのとサブリース会社は基本利ザヤですが逆ザヤでありましたらさらに価格は下がりますし開示する義務がないためわからない部分でもあるので本当は集金代行契約が望ましいかとは思います。
ただし金融機関からしましたらサブリースは家賃が上下する可能性はあるにしましても入金は間違いないためお客様が延滞を起こす可能性が低くなるため(融資を出しやすい)やりやすい傾向はあるのではないでしょうか。そのため最初からサブリース限定物件も多々あります。
このサブリースも最近始まった話ではなく上場会社でもサブリースをしている会社もありますし昔からあるシステムで利ザヤを安定的にとる会社も存在するため考え方にもよりますが空室ではないですので空室という意味ではリスク回避の一つになります。
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