一体何年位保有したら損益分岐点までたどり着くかについて考えてみます。
様々な考え方がありますのでどれが当てはまるか共感できるか一緒に見て行きましょう。
(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 収支はマイナス19,878円
確定申告をしますと初年度2年目は節税効果がありますが3年目以降ケースバイケースですので今回は全て考慮しません。
ケース１．団体信用生命保険使用時
不動産投資は全部でありませんが団体信用生命保険ほぼ皆さん加入していまして限度額を超えたりしますと加入できない場合がありますが購入者の身に保険の適用回事項がありましたら全額免除される可能性があります。万が一の事や高度障害になった場合ですがいつなん時なるかはわかりませんのですが日本人の平均寿命可能性はかなり低いです。
ケース２．購入時から
単純計算ではありますが2%で借りて3.6％で運用する表面利回りでは差額1.6%が借入額に対し運用になっております。
実質利回りでは2%で借り入れをしまして2.96%で運用しているため借入額に対し0.96％で運用をされています。
借入額30,000,000円に対し0.96%で年額約288,000円運用され元金が毎月49,378～減っていきます。
ケース．１のように団体信用生命保険に加入しているため最大残債額3000万円～逓減ではありますが生命保険に加入しているので見えませんがその金額を支払えていることになります。
ただし皆さんがここで知りたいのはこの内容でないのはわかります。
ケース．３いつまで保有し売ったら損益分岐点になるかです。
損益分岐点の考え方ですが生命保険は低減するため計算方法が変わらない場合はどんどん掛け金は安くなりますよね残債が減るわけです。
参考サイト保険料10秒見積り｜ライフネット生命保険【公式】 (lifenet-seimei.co.jp)
30歳で3000万円の定期保険で本日現在の掛け金は2,704円がん保険で診断されて100万円おりるプランで2,341円のため月額5,000円位の保険に入っているのと変わりません(性質が違うため一概には言えませんのと時代でも保険料は変わることがございます)
持ち出しが約月額2万円×12で24万円固定資産税を年間6万円で年額負担は約30万円ですね新築の場合10年間で設備の故障は無いとし4年に一回入れ替わり1か月以内で入居が決まった場合は礼金が１か月の半分貰えますと2回入れ替わり1か月分家賃の9万円を年額負担に加算して＋9,000円としますと年間負担が約31万円になります。そこに生命保険料を年間6万引きますと実質負担は約25万円位でしょうか。
物件の価格や家賃(集金代行契約かサブリース)や金融機関の条件によりましてもかわり多岐になり過ぎるため今回はこのような設定にしておきます。
購入から10年で実質負担は約250万円・残債は2344万位です。今の市況であれば残債位で売れそうな気はしますが購入物件の場所や家賃の変動、管理費修繕積立金の上昇具合によっても変わります。が持ち出し分の回収はまだ難しそうです。
購入から15年後を見てみますと持ち出しが約380万円位で残債が約1965万円位です。うまくいきましたら持ち出し分まで回収できるか瀬戸際かなと思います。
この時期頃(築10年~15年)にはエアコン・給湯器や設備系の修理や他の修繕等も入ってきますので出費があります。
購入から20年後持ち出しは550万位で残債が1544万位です。
この頃になりますと残債以上で売却は出来そうですし持ち出し分も回収出来そうな感じがします。
購入から25年後で持ち出しは700万円位残債は1080万円位です。
残債以上の売却はまず出来そうですし持ち出し分も回収出来そうです。
購入から30年後持ち出しは850万位で残債は566万位
持ち出し金額は回収できるでしょう
購入から35年後で持ち出しは1000万位は出ると思いますが残債は0円
持ち出し分の回収はまず行けると思います。
購入から40年後収入から管理費や修繕積立金、固定資産税を引きましても約300万以上は5年で収入はあると思います。残債0のため。
未来予測はあくまで未来予測なので何とも言えませんが
物価上昇を加味しないで金利は据え置きでのシミュレーションです。
確実性があるわけではございませんが少なくとも20年以上前に購入した方は得した方は多いと思います。
かなりアバウトな考え方ではありますため賛否があるのは理解してます。
当然のことではありますが買取屋さんが来まして煽られて手放したりしてしまうとこの限りではありませんし購入金額以上で売れている人も当然いますため物件選びや担当者の匙加減でも変わってしまうため理解している担当者を見つけられないといい値段では売れません。
物件探しや担当探しは本当に苦労します。
業者さんは言葉がお上手なので私は彼らに及びません。
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