これに関しましては各金融機関の考え方になるため一概には言えませんが以下のような考え方がありました。
１．年収の何倍基準
A社では年収をいくつかの枠に当て込み500万以上700万未満・700万~1000万未満・1000万以上1500万未満など区切りこの中の枠だと年収の8倍までとかこの枠ですと最大10倍まで。
２．可処分計算
独身の方は生活費がこの位で家族は奥様がいらっしゃって専業の場合はこの位引きますとかお子様がいつ場合には可処分所得は下がるため収入から扶養の人数を引き計算したりする金融機関
３．融資上限
この金融機関では総貸出が5000万円以内ですとわかりやすい金融機関もあります。
４．返済比率
これが一番多いのではないでしょうか。年収別に返済比率が設定されており支払額(家賃やローン、他のお借り入れ)を総合計し(本購入物件を含む)と源泉徴収票の総額に家賃収入を足し合計して割りますと返済比率がでますが本件収入は入れなかったり本件支払額は入れないとか金融機関により計算方法は違いますが概ね総支払額を総合計収入で割りますと返済比率が算出されます。
５．源泉と確定申告の不動産収支を見るケース
これは何件持っていても源泉徴収票の収入に複数所有されている方は確定申告をされているので不動産収支を加味する方法です。マイナスなら源泉の金額から引きますし納税申告でしたら計算がプラスで所得を考える金融機関もあります。
６．評価額の80%融資
某ファイナンスでは評価額まではお金を借りることができ価格との差額を現金で入れてもらえれば金融ブラックでも貸し出しはしてもらえるというのが建前ですが本当に金融ブラックでも借り入れできるかはわかりませんし必ず20%の頭金ではなく場合によりましては価格の30%40%のケースがあるかもしれません。
可能借入額を聞かれているのに返済比率に話が変わっていると思われるかもしれませんが金融機関によって融資基準や考え方が違うため借り入れ可能額は年収や所有物件の内容によってもはたまた確定申告の結果によっても変化があるため一概に言えませんが区分マンションですと概ねですが年収の20倍位が最大値な気がします。当然年収により借入金額が変わりますし低いより高い方が上限は高いという考え方は合っています。
一時期は年収の50倍まで借り入れが理屈は出来ると某金融機関から話を聞いたことがありますが驚きました。但し属性はお医者さんか弁護士さんと聞いたことはありますが現実はそこまで見たことはありません。
一つの基準は団体信用生命保険の加入できる範囲がありますのと超過した場合は団体信用生命保険に加入できなかったり民間の保険で一定の範囲を賄ってもらうなどして調整する現場はありました。
既に団信をめい一杯借りているから最後の超過分は団信が無くても良いという方もいらっしゃいます。
この基準も一生そのままではありません。随時月単位目安ですがいつまででしたらこの条件の受け付けはしますとアナウンスされたり条件が厳しくなったり緩くなったりと全ての金融機関の条件を網羅することは不可能なため概ねの基準を持ち金融機関の担当とはなし計算して当てはめていきますと基準をクリアできるかわかります。
お客様の中でも上場会社や公務員関係の方でもブルーカラーは嫌がる金融機関があったり問題を起こした上場会社に社員ですと融資が組みにくくなり時期があったり独身の女性が恋愛商法で騙されると話題になりますと女性の独身は申込を受け付けないなんてことも過去にはありましたが最近はそのような話を聞くことはありませんが問題が起こりますと審査がストップしたり審査に時間がかかる傾向があります。
過去ですがリーマンショックの頃は外資の金融機関が不動産投資の融資を行っている時期が2008年9月までありましたが日本国内の銀行お及びノンバンクよりも条件が緩く年収500万未満の人でも3件普通に購入出来ている時代があったのはこの頃です。
この年の5月頃から外資の金融機関の動きが鈍くなり何度問い合わせても審査の結果が出ずおかしいにも程があるはずか回答の時間が通常1週間位で出る流れが1カ月や2か月とかかり回答が期間がいびつな動きでしたがこの頃からリーマンショックを担当達は知っていたのでしょう外資系の金融機関全般同じような流れでした。
この頃に最高借入利率が5%の方がいましてさすがに金利は高かったですがそれでも今のご時世で購入するより少し持ち出しが多かった気がしますので当時は物件が安かったということになりますね。
私がお客様の返済比率の計算をしましたら60%位の方もいました(この時の計算方法は覚えておりませんが) 。
昨今は購入者のみならず物件のポテンシャルも重要になってきますため分譲会社、構造(ペンシル物件でないか)、立地、環境、家賃、建物管理会社、サブリース会社もどこでも良いというわけではありません。
コメント