まず区分マンション投資から
過去にもお伝えしましたが区分マンションの投資の場合毎月の家賃収入から管理費等を引きまして月額収支が大体20,000円で固定資産税が60,000前後で年間1件当たり300,000円前後の支出があり単純ではありますが3件所有で年間900,000万円前後の支出になるでしょう。
日本の平均のお小遣いでしたら月額40,000円位ですのでお小遣いの範囲内であればいいとこ1件所有がいっぱいでしょう。
独身の方で自分でお金を管理できる場合は3件でも支払いは年収枠に入っていれば出来るでしょう。
集金代行契約やサブリース契約、修繕の関係は特に加味していないため実際はもう少しかかると認識しておいた方が宜しそうですね。
上記から計画的に考えていれば空室期間を加味しましても持ち出し自体はそこまで払えないにはならないのではないでしょうか。
空室に関しましても賃貸管理を謳っている業者の入居率は都内23区は90%以上で99%なんて謳い文句もあったくらいで多少大げさな表現や計算方法があるにせよ入居率はよっぽどでない限り比較的高いと全体的に推測できるのではないでしょうか。
私が過去見てきたお客様の中で区分で破産した人は見たことありません。(常に管理しているわけではありませんので中にはいたかもしれません)のと他社に聞きました時は自己管理が出来ない人や家賃を使い込む人で支払いが回らなくなり破綻した人はいたと聞いたことがある位です。
普通に管理をしていれば所有できる範疇で破綻しないために購入時にリスクをどんどん回避していく事により破綻に近づく物件では無いでしょうし勤務先の給与の伸びも破綻から遠ざかるのではないかと思います。
年収の伸びが良くないのであれば無理しないで購入できる範囲で抑えれば良いと思いますし年収がどこまで見える会社にいるかにより年収500万円では2件所有がリスクではありますが年収800万円になればリスクにならないとかの考え方もあるためです。
金融機関は基準があるため基準内であれば借りることが出来ます。
その金融機関でも厳しい審査から緩い審査までありますので注意は必要です。
万が一破綻しそうになりましたら相談くださいませ。
その度合いを確認しながら回避できるレベルかもう無理なのかはある程度判断できますので安心くださいませ。
次に1棟アパートや1棟マンションを見て行きましょう。
こちらは間違いますと破綻リスクは区分マンションより上がります。
私は相当困った方を見たことがあります。
区分マンション経営と違い入居率が限りなく99%に近づくなんてことは難しいから常に100％の入居率は数少ないですがあることはあります。この収入面ですがこれも購入しようとする物件の調査は必ず必要で誰でもわかりますが1例だしましょう。
とあるちいきにワンルームマンション(１K含む)を探している入居者が50%検索エンジンでいました。供給量のバランスをみますとワンルームマンション(１K)はその地域の全体の75%はワンルームマンション(１K)としますと検索する入居予定者よりも供給が大すぎ単純に供給過多が見えます。ただし必ず駄目であることもないです。例えば駅から近い範囲の物件や設備が整っているとか条件はありますし管理会社に営業することにより認知してもらいいい関係を築ければ優先に空室を埋めてくれることもありますし対策が得られるため対策がクリアできれば入居率を上げることができます。近隣にはワンルームマンション(１R)の古いのしかなく3点ユニットばかりの地域に風呂トイレが別の物件が少ないとすればそこを狙っている人は多いため勝つ確率があがるので破綻からは遠のくでしょう。
投資のワンルームマンションや1棟アパート1棟マンションにしましても考えて購入するかきちんと調べたうえで購入することにより破綻は回避できるものではないでしょうか一人で業界の風習や情勢を把握するのはデータだけで分析は困難です。
そのような時はきちんと担当に相談して改善策を貰いますと共にセカンドオピニオン
を活用し客観的に所有物件を見てみるのがやはり破綻から遠のくのではないでしょうか。このことから担当者は何を知っているのかここがポイントです。ありきたりの口八丁手八丁の担当が多く信じてしまうオーナー様も多いのではないでしょうか。あと多いのは退職してしまい後任からまともなアドバイスが貰えないとかは不安です。
早めにきちんとした担当を探すことが先決です。
このような話をするのは心苦しいのですが自己資金を出さずに購入した方に多い特徴で何でもただでやってもらえるように販売会社から教育されていると第三者が現れたときになんだと思われるためメリットと費用をきちんと天秤にかけることです。
これをやって最大10万節約できる話を聞くのに30万円払う人はいません。
コストパフォーマンスは意識していく事が大事です。
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