区分マンションの場合はエリアは拘る方がリスク回避になります。
東京では23区が基本エリアですが
海抜0メートル地帯と呼ばれている東京都23区湾岸エリア、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、荒川両岸地域がありますが何故か特に江戸川は投資用区分マンションは少ないような気がします。
海抜0メートル地帯でも不動産はたくさんありますが上記のハザードマップを見ますと9割くらいが何らかの水災地域にかぶっています。これは各地方自治体のホームページを閲覧して頂ければわかりやすいです。
過去は山手線を基準にそこから枝線で10分位でその駅から徒歩10分位が24年前は多かった気がします。
現在はかなり幅が広がり八王子の駅前や京王線の府中等都下でも融資をする金融機関が一時は目立ってきましたが最近はやはり23区が殆どのように思えます。
新築はワンルーム条例が出来まして各区により条例があるため区ごとに規制が入り色分けが出来ました。
東京カンテイのデータによりますと投資用ワンルームマンションの供給は1990年の年間17,000戸をピークに2007年頃ワンリーム条例ができ年間供給9,000戸で翌年から減り多少盛り返すもまた減り2020年には6,000戸と供給戸数は減ってきています。
東京は基本23区
神奈川県では川崎市・横浜市
埼玉県ではさいたま市一部と川口市
千葉ではあるのは存じてますが積極的に融資を見たことがありません。
名古屋市一部
京都市一部
大阪市一部
博多市一部
では融資は未だに行っていますがそのほかの地域にも区分のワンルームマンションが無いわけではございませんが良く取り扱う金融機関では融資を見たことがほぼありませんが地元の地方銀行や信用金庫からの融資は見たことがあります。
他にも金融機関の中には1000万までや上記の場所でなくても融資をしてもらえるところはあるためダメなエリアではなく昔からあるファイナンスは上記に絞り融資をしています。聞いた話では融資チームの人数をコロナ時には減らしてることを聞いたことがありますがマーケットも縮小傾向はあるため無くなることは考えにくいですが供給量から見ましても徐々に減りつつあることは間違いありません。
融資対象エリアの共通点は政令指定都市内にあること人口が多い都市に限られている傾向にあります。
これは金融機関が独自に調査しエリアを絞り分譲会社を絞り融資を行っています。
新築時は融資を受けやすい傾向にはありますが中古になりますと一気に評価が厳しくなり同じ川崎でも古いと融資が出なかったり低い評価しか出ないことも度々みかけます。(購入者にとりましてはそのような物件は物件に利益がのりにくいため高買いになりにくい傾向はあります)
融資するエリアはどこでも融資するわけではございませんので独自の観点から調査し収支バランスを当然のごとく計算されているので融資エリアの範囲で現金のお客様でありましても購入された方がリスクは低いです。
1棟アパート1棟マンション場合は
融資は基本対象エリア内になりますが地方銀行、信用金庫等ケースバイケースのため地主が地元の金融機関で借りたり地域ごとの考えがあるためその各金融機関の対象エリアは存在致しますのでこれから新築のアパートや1棟マンション及び中古の場合はケースバイケースのため物件所在地の支店担当者と相談になりますがこのような場所はパッケージ商品が少なく１から事業を組み立てるため審査に相当な時間を要すことがあります。早いケースで1カ月弱で長いと3か月位かかったこともあります。
印象ですが首都圏や地方都市ならば案件も比較的多く担当者も経験がありそうですが外れた支店では融資実績が少なく担当者の経験が乏しいため審査にはかなり時間を要した経験はあります。これに関しましてはどこなら良いとかは特になく収益物件の支店経験者にあたりますとスムーズに進みそうでないとやたら時間を要してしまうため見極めが重要になります。
なので基本アパート1棟マンションは全国どこでも対応はされていますが個別案件になるため事業計画を相談しないと融資の土台にのるかそるかのジャッジがしにくいため時間が結構掛かったいします。どこならダメというのが明確に無いためと経験が乏しい支店担当者の場合何でも本部に確認しないとと回答が遅い間に他社に購入されてしまうこともあるため連携を密にとり地元の不動産業者とも情報交換をしまして効率よく決済に導くようにしてます。
あまり良い顔をされないのが海岸線や海岸より●●メートル以内の物件は融資対象外と言われたりすることがあります。
また積雪のある地域では積雪具合特有のルールもありますため地元業者とのやりとりは密にしないと突然これがこの地域のルールですと言われ面を食らうこともありますので事前に確認しないとトラブルに発展することがありますのでその地域のエリアルールの確認は必須でございます。
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