周りで不動産投資をして自己破産をした人は聞いたことはありますがネットではよく見かける内容ですね。
実際無いことは無いかと思っております。
まず投資用区分マンションではほぼ見たことは無く聞いたことがあるにとどまります。そもそもですが誰でも見れるインターネットを見てみますと入居率99%なんて謳っているサイトから90%位は東京に限りますがかなり多いため実際の入居率はその間なのでしょう。
自己破産するまで収益が通常悪化するとはとても思えません。
仮に高く買いましても大体持ち出しの差額は10,000円から20,000円位が多く購入者の年収の最近は低くて400万台~高くても10,000万位にお客様層はほぼ入っています。
融資を受けられる物件は新築は大体基準をクリア出来ている物件で中古物件に関しましては融資が業者の中でも伸びにくい、つまり高く売れないので金融機関の評価が辛いため購入者は有利な方向です。
そうなりますとどうでしょう毎月差額が20,000円と仮定し×12＋固定資産税5万位の合計29万円前後になりますよね。決して払えなくなる数字ではないでしょう。
年間１か月空いても約支払いは39万円これでも払えなくは無いでしょう。
仮に2件所有しましたと仮定しますこのクラスでは年収500~700万近いのが最低条件になるでしょうが通常は年間58万位の持ち出しで2件とも1か月空いたとしましても年間78万位の持ち出しで済みます。
このことから通常管理していれば自己破産に関しましてはなかなかないケースではないでしょうか？
ただしお金の管理が雑だとか賃貸管理会社とやり取りして話を聞かない(物件が古くなりリフォームや修繕が必要ですが行って宜しいでしょうか？と聞かれ悩み回答が遅れ募集を掛けられない事態)なんていうのはそもそも論外の話です。当然可能性があるのはオーナーの使い込みや毎月の差額が出せなくなる状況になり相談もしない(金融機関に相談してどうなるかはわかりませんが)とか自ら何もしないとか使い込みをしますと困窮していく可能性はあるかもしれませんがやはり通常は自己破産まではいかないです。
入居者が家賃を払ってくれない
→上場企業関係に貸せばそんなことは見たことありません。
通常でも保証会社を入れますのでここもリスク回避できます。
連帯保証人は最近は少ないです。
そのためこの質問に関しましてはまず回避できるわけです。
また入居者が決まらないは相場に比べて家賃が不相応ならばある程度相場に合わせていきプラスの要因があるならば相場より高くつくことさえあります。
ただそれでも入居者が付かないのが心配でしたらサブリースというシステムもあります。インターネットでもたくさん会社がありますので条件は選べるでしょう。
手残りは少し減りますが一つのリスク回避にはなりますね。
上記より私は通常の方であれば区分投資マンションで破産は相談して耳を傾けていればかなりしにくいと思いますというより過去はそうでした。
次に1棟アパート経営、1棟マンション経営を見ていきましょうかこちらは適当に購入しても運営は難しいので事前に相談や調査を重ねリスク回避できるものかを念入りにすり合わせ最後は金融機関のジャッジを待ちましょう。これらは金額が大きいためシミュレーションを何度も行いリスクを減らしてスタートすることにより自己破産は回避できるでしょう。
前のブログでも記載しましたが1棟は積算価法(土地と建物価格)と収益還元法のミックスが取り入れられておりますが中には積算のみと考える金融機関もありますこれは何を意味しているのか。積算価格で買えると相場より安いということ。つまり積算価格で買えれば売るときに差額が出にくい(損しにくい)です。
このような物件は稀で大体ミックス評価で積算の2倍前後くらいの取引事例は多いのではないでしょうか。
過去には積算の4倍で購入されている方がいましたが多分支払いに困るシミュレーションでしたが今何とか持ちこたえながら収支を上げている最中です。
積算が低いとどうなるかは出口戦略が立ちにくいためです。次に購入する方も金融機関に話をする際には同じようなことを言われますため入り口の購入時にこのことをきちんと理解して進めていけば何かあって売却は出来るでしょう。元利均等返済で融資を組む人がが多いため短期売買であれば残金が減らないため損することはあるかと思いますが長期で保有し運営が出来ていて購入時にいくつかの確認が取れていればこちらも自己破産までは行きにくいと思います。
ここでです。何も調べもしないで営業マンの言いなりに購入している人は本当に担当ガチャで当たればそれでもいい結果につながりますし、運が悪いとただ売るだけの担当ですとそのご破産者は出てもおかしくないと私は思っております。
そのため不安な方はセカンドオピニオンとして調査をしますのでコメント下さいませ。
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