最近このような記事を見ました。
ちょっと考えさせられました。
儲かるとは何を意味しているのか
反対意見を言いたいわけではないことを先にお伝えしておきます。
私の知る限りでは儲かった方はいるということ
当然全員ではございませんことも先にお伝えしておきます。
儲かったケース
➀団体信用生命保険がおりて無借金になった30代半ばの男性
ガンが早期発見されたので儲かるという表現は正しくはありませんが残債が無くなったケースです。
➁団体信用生命保険がおりて4件無借金になった50代男性公務員
➂中古の区分マンションを購入して５年保有で売却できとんとんで売れたため節税分と保険は使いませんでしたが掛け捨て保険に結果費用を負担しなかった30代男性
④どう見ても安い物件があり現金で即座に購入。現在運用中40代男性
⑤まだ売却していませんがコロナ前に西麻布のマンションを4000万円で購入し現在6000万近くの価値がたまたまついている。40代男性
⑥購入した金額で売却が出来た50代男性
このようなヒアリングはまだまだいましたがこの辺にしておきます。私は500人以上はお会いしたことがありまして得している人は一部ではありますがいますので専門に動かれていらっしゃる方ならばそのような人にも巡り合っていると思いますが不思議です。
ネガティブな話の方が気を引くからテクニックなのかわかりませんが損した人も多いかとは思います。
驚いた話もあります。
それは管理費修繕積立金ですが4倍弱に上がった物件を見たときは痺れました。
➀世田谷区：投資用マンションのなかでもワンルーム規制のあと建てられデカ部屋と呼ばれる30㎡超えの約40㎡のマンションで総戸数30戸位で管理費修繕積立金合計が4倍弱まで跳ね上がり私は驚き国土交通省の管理費修繕積立金の担当に相談したところ第一声に立替が近いのですか？と聞かれました。いえいえまだ築15年程ですと答えますと驚いた様子だったのを覚えています。この上げ幅は違法ではないものの積立金が溜まっていなく一時金が捻出できなければ仕方ない話ではあるものの現実的にやり過ぎ感はありました。このオーナー様は管理会社変更して通常に管理してもらえる会社が見つかるまで据え置きで保有しか選択肢がありません。これは損したことになるのでしょうか
➁杉並区：このお客様の物件は総戸数19戸でこちらもデカ部屋で管理費修繕積立金が40㎡で約40,000円とかなり相場に比べますと高額で奇跡的に業者に300万円繰上返済をして売却が出来ました。相当業者をあたり何とか売却が出来た案件でお客様が相続で少し現金が入らなかったら今後持ち出しは相当額になる試算がみえていたため案件には携われませんでしたがこの売却は良かったと今でも思っておりますが、次に購入した方はババ抜き状態で考えたくはありません。。。
話は戻りますが儲からない何かで相談している人の所には儲かる人は行かないわけでどんなに案件をこなしていてもまたそれも事実なのでしょう。
買取屋さんに煽られ交渉で疲弊したまたま使えるお金があった人は損切で売却していまう人がいる限り損した話は付きまとうのでしょう。
一般に職場で投資用マンションの話を議論するなんてことは仕事中出来ないでしょうし持っていることを公にしている人も少ないため誰が持っているかは手探りで探すしかないでしょうけど儲かった人は言わない国民性の気もしますし損したと公言した方が何か優しくされそうな感じがします。
それにしても儲かる定義はなんでしょう
辞書では利益がえられるといこと
利益とは売り上げから費用を引いたものだそうです。
これを投資用マンションに当てはめてみますと
売却して得をする意味合いが近いのでしょうか
それとも毎月のキャッシュフローがマイナスということでしょうか
売却益と解釈してみます。
仮定
3000万を35年で変動２％で借入をしましょう。
新築で諸費用120万円月額の管理費修繕積立金は8,000円実際は数年で値上がりします。
家賃は100,000円(根拠は新築利回り大体4％なので)集金代行費用５％で5,000円
毎月の支払いは99,378円 固定資産税80,000円
家賃－毎月支払い－管理費修繕積立金－集金代行手数料＝13,622円
都内のワンルームの入居率は高くどこも90%は超えていると公表しているケースがおおいのですが1年に１回1か月空くとしますと年間でのキャッシュフローはマイナス342,842円で10年で3,428,420円35年ですと11,999,470円
約1200万円の支払いになります。実際は低減であるものの団体信用生命保険料含む
それでいくらで売れるか現在は7%から8%位で中古が都内で築35年位で出ていることを考えますと家賃90%仮定で8%でも約13,500,000円7%で約15,400,000円
物価上昇は加味せずとなると
短期から中期で売却すると損する可能性(資金を投入)が高く最後まで保有し続けるほどキャッシュフローでは損をしにくくなるのではないでしょうか？
未来の話は仮定になりますが皆様はどう思いますか？
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