このような質問を受けることがありますが
上手くいかないとは収支が予定からズレているケースが考えられます。
前回の記事と重複しそうですが
まず考えられることは収支が狂うこと。
これは想定で家賃が付いていれば問題はまずありません。
送金されてこないは問題ですがその問題を放置せず契約の違反のため解約自由に該当するため長くても1-2カ月の未入金で済みますが放置すればこの限りではないことは必ず注意してください。
または入居者が入らないことにかんしては集金代行契約の場合は賃貸管理会社と早急に打ち合わせ何がいけないのか原因を追究し至急解決に向かわないといけません。これも放置は現厳禁です。そもそも家賃が高いのか魅力が無いのか、時期が悪いのか
オーナーさんの中には自分はお客さん気分が抜けないものです。購入会社からみましたらお客様ですが管理会社から見ましたら管理をお願いする受けると立場は対等です。
回避する為には物件選びも利回りも大切ですが購入金額で既に決まると思います。
金額は高い安いよりも相場よりどうだです。
または自己資金を多く投入すれば家賃を下げられても収支が合う可能性はありますし支払い不能に陥ることはさらに減るでしょうが私は自己資金は金利が今は低いため残しておく方が何かと役立つ気がします。
投資マンション融資は金利が1.5%位から3%位が多い中で資金がショートしすぐ借りれますカードローンで借りましたら金利は10%前後もあったりします。(安いと2.9％~18％位まであるため)借りる可能性があるならば金利上昇とかその時に使った方が良い気がします。
物件選びを見てみますとこんな地域に投資マンションがあるんだと思うときがあります。昔は山手線から10分位の沿線でさらに徒歩10分位までが鉄則でしたが。
利便性が良くなったためか新線の不便な駅から徒歩10分のような物件もここ10年位は増えているように見えます。土地勘が無いと判断は難しいです。私は調査や取引のサポートをする際には地元が比較的近くのスタッフやお客様や友人にどんなとこか聞きますのとネットで調べてどのような地域かも再確認します。東京及び1都３県の主要な駅は恐らくすべて行きましたので何となく雰囲気はわかります。
この感覚は東京生まれ東京育ちで土地勘はかなりある方ですので良かったと自負できるところです。
次に金融機関選びです。
こちらはお客様はまず決められにくいですので営業マン任せになってしまいます。
自分で融資を見つけることが難しいのと見つかったとしましても投資マンションローン担当は結構忙しいので住宅ローンのように手取り足取り教えないわけではございませんがそのわずらわしさを不動産会社に提携制という名目で書類収集等を任せているように見えます。
条件の良い金融機関で融資が組めそうか組めそうにない場合は条件が緩い金融機関の審査をするのが一般的な風習ですので購入者は気づかない方は多いです。
家賃ですが新築はプレミアム賃料です。場所によりましてはプレミアムが続きます。
中古の場合はやけに相場より高くついていたら注意です。ただし内装に相当手を加えた等理由もあるかもしれませんが当初から10年住んでいて家賃が当時のままのケースもありますが購入時にはきちんと相場に合わせた考え方を持たれた方が良いです。
うまくいかない場合は同時に何が問題かとその改善策はあるのかを考えることが重要です。
ケースバイケースですがオーナー様の中には購入後何もしなくていいと考えている方も多くいらっしゃるかと思いますが最低限の打ち合わせや賃貸管理会社との打ち合わせなどはしないとどんどん思わぬ方向に行ってしまうケースもございますので注意願います。
あとは個別に何がどううまくいかないのかを担当者を交え納得いくように進めていきましょう。またセカンドオピニオンをするなどしまして今後の方向性を考えていければと思います。
ただし問題は投資用不動産の内容をご存じな方でフラットな考えを持つ担当に出会えるかがとても難しい気がします。巷ではあまりいい話の内容が見えないため相談した相手の思想に左右されかねないからです。
オーナー様の物件を批判の対象にされても仕方ないので今ある中で保有する場合はどのようなやり方が望ましいのかやどんな選択肢があり売却できる状況かを担当はあたりまえですが他の見方ではどうなのかも取り入れながら選択肢を増やしていける方が迷った場合は流されないで済みますため意識はされた方が良いです。
ここでとにかくダメなのは現状を面倒くさいや嫌という感情的な理由で放置することが損に繋がってしまうためです。
せっかくの不動産ですので大事に真剣に向き合う方が損しないに繋がります。
これをきに外部への調査や状況を把握できれば問題解決に向かえるはずですので宜しくお願い致します。
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