不動産投資の節税ですが必ず出来るわけではございません。
一般的な考え方としまして
収益ー費用＝＋なら納税
収益ー費用＝ーなら節税です。
上記の計算方法により給与所得控除の金額の欄が上に上がれば所得税の金額が少なくなります。
初年度は諸費用が嵩むため通常の年に比べれば経費が多い場合が多く
2年目は不動産取得税が来るケースが多いため通常の年に比べればその分多いです。
3年目以降は新築の場合はそんなに修繕費用とかが掛からないため収益にもよりますが費用はこのとしから数年は融資を受けていれば微減で推移していくケースが多いと思われます。
逆に中古物件の場合はリフォームや修繕がどれだけかかったかで資本的支出(機能が上がり資産増加のため減価償却)か収益的支出の一括償却かで費用の金額が変わりますので税理士や管轄税務署で確認をしてみましょう。
たまに節税なんかは出来ない脱税だと騒ぐ方もいらっしゃいますが認められている範囲内で確定申告をすることにより調整が行われます。給与所得者の方が多いかと思いますが追加を足して引いてで調整するのが確定申告です。
なもので普通に新築の場合家賃がある程度一定と仮定しますと１年目の申告２年目の申告と徐々に費用は少なくなるのが一般的ではないでしょうか？建物の金利分は元利均等方式の場合年々下がっていくのが一般的です。減価償却費を定率法で購入時からがっつり計画的に落とす方もいらっしゃいます。固定資産税も若干毎年下がるケースは多いですが近年は上昇も見たことがありますがあくまで景気が一緒と仮定してお話いたします。3年目に節税効果が薄れそうでしたら区分マンションを購入し節税効果を享受しながらタイミングを計り計画的に購入される方はいらっしゃいます。
たまにお客様に税金がずっと戻ってくるんですよねとか毎年30万円戻ってきますよね。と聞かれることもありますが節税とはそもそも納めた税金以上に税金は戻らないことには注意してくださいませ。
扶養が多かったりそもそも所得税の源泉徴収が10万円に対し税金が30万円戻るなんてことはありえませんし仕組み上は所得税は還付(または納税)で住民税は軽減(または増税)になります。
住民税は確定申告の年の6月に引かれる分から減税(増税)になります。
税法に基づく計算ですが若干毎年変更がある場合がありますのでその年のルールに沿ったやり方で進めましょう。
損益通算 （そんえきつうさん）
損益通算とは、同一年分の利益と損失を相殺することです。上場株式等の投資を行って利益（譲渡益や配当など）が出た場合は税金がかかりますが、一方で損失が出た場合には利益から差し引いて、その分だけ税金を減らすことができます。それでもマイナスになった場合、確定申告を行うことで最長3年間損失を繰り越して控除することも可能です。
損益通算│初めてでもわかりやすい用語集│ＳＭＢＣ日興証券 (smbcnikko.co.jp)
引用しました。
給与所得の方は年末で調整をされて終わりの方はいらっしゃいますが2か所以上に収入がある方等は確定申告をしないといけないルールがあります。
嘘、これは投資マンションを所有期間税金が年間30万円ほど戻ります。とかは私も聞いたことありますがこの営業マンは通り一辺倒に決めつけているのか仕組みを知っていて嘘をついているのか、はたまた事情をしっていて誇張しているか、それとも内容をしらず無知で押し通そうとしているのかの判断はとても難しく本人しかわからないと思います。
どのみち仕組みを知らない人は間違いや嘘を信じ込んで購入してしまうなんて人もいると思います。
私が業者より聞いたことあるのは購入後で2年程経過したお客様が担当が辞めて節税できず詐欺だと内容証明郵便が届いたこと。
その後は話し合いの場が持たれたとは聞きましたが無知な消費者を騙すなんて会社ぐるみでやるはずはありませんので無知な営業マンか適当なんでしょうが業界上学ぶより売れとの雰囲気が営業部ではある会社が多いため予測でしかないのですが何でもやってしまうタイプの担当かまたはチーム？だったにかもしれません。
さすがに最近は節税を謳うのはあまり聞かなくはなりました。
1棟の現場では消費税還付という方法もありました。当時は不動産は土地と建物にわけられ建物には消費税込みの金額で詳細は下記を引用させて頂きます。
不動産投資での消費税還付はできない？規制の流れと可能となるケース (musashi-corporation.com)
消費税還付とは、事業者が支払った消費税額が受け取った消費税額よりも大きかったときに、還付金を受け取れる制度です。かつては不動産投資においても、オーナーが購入時に支払った消費税の還付を受けることが可能でした。 不動産投資でアパートやマンションを購入したり建築したりするには、一般的に数百万～数億円と、かなりの金額がかかります。当然、それに伴って支払う消費税額も高額になるため、消費税の還付を受けることはオーナーにとって大きな金銭的メリットがあります。しかし実は、賃貸経営における消費税還付は、通常の方法では受けることができませんでした（詳しくは後述します）。そのため、「自動販売機スキーム」や「金地金売買スキーム」といった特殊なスキームを利用して、消費税の還付を受けるケースが多発していました。このような消費税還付スキームが問題視され、令和2年度（2020年度）の税制改正によって、不動産投資における消費税還付は受けられなくなりました。（※正確には、住宅用建物では消費税還付が受けられなくなりましたが、事業用建物では現在も消費税還付を受けることができます。）
こんなことが出来た時期もありましたが当時私が税理士に確認したところ解釈の問題もあるようではっきり必ず出来るとは名言にしてもらえなかったのを覚えております。
この税制改正を知らず未だに仰る営業マンがいるかはわかりません。
と私は解釈しております。
コメント