1棟アパート1棟マンションにしましても融資を受けて購入の場合は不動産調査を金融機関がしっかりするため評価が低い物件には融資をすることは通常は考えられにくいです。
現金で購入する場合は金融機関というフィルターがかからないため本当に良いかどうかの判断は自分自身にかかってはきますので見極める力が重要です。現金で買えてもあえて融資を受ける方もいらっしゃいますし。調査を自分ではなく金融機関に委ねる方がセカンドオピニオンにもなるため良いのではないでしょうか。
1棟系の判断基準の基本は積算と積算及び収益還元のミックスを基にしているような感じがします。金融機関の経験者が案件につき前向きならば積極的でしょうけどパッケージ商品でないため流れ作業チックにならず受け付ける担当次第になるとこれも流行りの言葉でいいます担当ガチャですよね。。。
畑にポツンと1棟アパートが乱立している某村がありましてネットや不動産業界を震撼させた案件は懐かしいですがそれは地主が所有している土地に建物を建てただけですので土地分の負担が無かったため建物の金額のみですのでそれ自体は安いですが入居が無ければ本末転倒な結果にしかつながらないですので注意が必要です。
また某有名な会社のアパートが建ちますとたちまち賃貸相場が下がるなんて話もありますが悪い話はよく印象に残ります。
一方で5年前位から有名な某地銀さんで融資を受けた方たちは高買いしている人は確かに多いと思いましたが中には売却しまして6000万位売却益が出たオーナーや当初借入をした時より収益が格段に上がっている物件も調査をしますと5から7%位ありました。
普通に高買いをしないで普通に融資を受けている方であれば普通に物件を維持しながら運営は今でも可能と申しますか本来の姿です。
管理メインの不動産会社ですと収益は安定しているため無理せず運営しているところも多いため貪欲に契約を取ってくる人は少ないように思われます。
一般的には評価額で買えたら安い基準がありますが実際のメンテナンス状況や入居率等ありますため一概には言えませんがどうやら評価額の２倍以内の融資金額は多そうな感じがします。中には４倍近くの乖離がある物件を見たことがありますが適度な金額で購入出来ればやはり負けにくいです。
勝つ不動産を購入するより負けにくい不動産を探した方が見つかりそうです。
とにかく見極めながら購入することと良い担当者を見つけることが相当大変です。
これも流行りの言葉で担当ガチャですね。
ある程度の基準に乗る物件であれば不動産投資のアパートや1棟マンションであったとして金額が高いとしましても金融機関でそこそこの評価さえリスクは低いのでそこを狙うのが良いです。
お客様を見ておりまして私は年収3000万自己資金1億金融機関から1億借りてくれと言われてるからいいのを持ってきてくれみたいな人も稀にいますが初対面でこのような感じですといいのが買ってやるから持ってこいみたいに見えまして最初からマウントを取られているので購入後無理強いさせられそうな感じがぷんぷんします。
せっかく購入出来てもそのような関係になりますといつかどこかで亀裂が生まれそうですので物件を管理して頂く預からせて頂く関係を築き上げるのが得策ですね。
ひとつひとつクリアすることで大分リスクは下げられると思います。
良い関係を築ければ人的リスクも減るでしょう
またそこそこの金額で購入出来れば売却時の苦労も減ります。
問題はそのような物件を購入できるかです。
物件を選ぶのは購入者ですがいい物件であれば検討中の方欲しい人は多そうです。
その中には基準をクリアしたら購入しますと明言している人もいますので交渉が省ける方を営業は選ぶ人は多いと思いますので即決とまでは申しませんが書類を見て相違なければ買います位の決断力は欲しいのは私だけでしょうか
ただ大きい金額の買い物になりますため決断に時間のかかる人もいるでしょう。
自分で悩んでも金融機関がNGを出して来たらそれまでですし融資の減額がありそこはクリアできるならばバランスをみまして購入するかしないか検討すれば良いのです。
悩んだら金融機関の評価次第に任せてみましょう。
違う角度から見た場合ですが現在は入居率が低いので融資できませんがまたは自己資金を投入して貰わないと進められませんが入居率がここまで行きましたら融資金額を●●●●万円出せますと金融機関から言われることがあればポテンシャルはある物件ですので自己資金を多めに入れるか不動産会社の入居付けを逐一確認しまして時期が来たら購入なんてのもありますがこの条件でしたら他の購入者もいらっしゃるのではないでしょうかと思ってしまいます。
みんな思っているんです融資が出るラインがリスクが低い物件なのでしょうと。
またはリスクは許容範囲と理解していれば自信にもつながります。
自分の資産なのでリスクをとにかく減らすことが大事です。
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