決まりごとは無いのですがまず仕組みを見てみましょう。
一般的に利回りとは
表面利回り(グロス)は年間賃料収入を購入価格で割ったものです。
＝(年間賃料収入÷不動産の購入価格)×100
純利回り(ネット)は不動産の年間純利益を購入価格で割ったものです。
＝(年間純収益÷不動産の購入価格)×100
昨今の情勢を見てますと新築ワンルームで表面利回り3.8%～4％位が販売価格になっているケースが多いです。
中古の場合は築浅(築15年位まで)ですとネットで４％位です。
EV無しや築30年を超えていたりすると8％～位で新築アパートでは6％～8％位で出来上がりになっているようです。
築年数が古い区分マンションの場合は利回り10%なんてのも結構ありますが利回りだけを見てはいけません。
よく見てみますとその物件は八王子で価格が360万で利回り10%なので年間収入36万円とへーと思われるでしょう。
一般的に区分マンションでは管理費修繕積立金がかかります。
大体このクラスではエレベーターありですと12,000円位、エレベーターが無い場合は9,000円位もありました。不動産の管理会社に支払う集金代行手数料が平均５％を考えますと月額のネットで考えますと
家賃30,000円に対し
不動産管理会社の費用が家賃の５％で1,500円
管理費修繕積立金が12,000円
固定資産税は月割りにして2,500円としますと年間30,000円位
月額の収支はプラス14,000円になりますね。
これは入居者がいる場合ですのでもし抜けてしまったら毎月赤字14,500円になりますし不動産はものですので壊れたりする場合もあります。
また管理費や修繕積立金は市況により物価が上がれば管理費や修繕費用も上がるでしょう。そうしますと足りない分は区分所有者から値上げという形か一時徴収という形で出費が増えることとなるでしょう。
先日ですが管理組合に所有者は所属しますが実需と違い投資マンションの物件参加率は圧倒的に低く先日参加しましたがそこはワンルームマンションで築35年で総戸数114戸ありますが参加したのは私を含め3人でした。
平日の月曜日の16時に池袋から乗り継ぎ20分位で最寄りから7分位の区民集会所の1室でした。
管理会社から聞けた情報としましては修繕積立金が不足しているとのことでした。
近い将来値上げか一時徴収が来そうです。
そうなりますとNET利回りは下がる一方ですね。
売却を考えますと一時徴収の方が助かりますが多種多様なオーナーがいるためどうなるかは管理総会の動向を見るしかなくファミリーマンションで大赤字の物件は１世帯50万支払ったとか聞いたことがありますが払える払えない払いたくないと攻防が始まる予感です。
ここまで調べて購入される方はいらっしゃるでしょうか？０ではないかと思いますが実情はここまでの資料を集め判断するということは難しいと思います。購入意思があるから情報を開示してほしいと業者に問い合わせましても協力的か何とも言えないです。
23区の分譲タイプのマンションの入居率は90％以上というケースがネットで見受けられるためそこそこ入居者は付いているのかと推測しております。
ただアパートや一棟の賃貸マンションの場合は満室のケースもありますが相場相応の入居率に思えますため調査はかかせません。
これは賃貸営業マンに聞いた話ですが相場より高く入居者をつけたり低くつけたりするのは営業マンの腕だと聞いたことがあります。そうなりますと関係が出来ているオーナーの方が選択肢があった場合優先されると思いませんか。自分がお客様だから上に立つ方は多いかと思いますが相手は人間です良くも悪くも節度ある付き合いをした方が得ですね。勘違いしているオーナーの話を聞くこともありますが心苦しいです。
自分も依頼している立場ですので対応は丁寧にしてます。
ここは重要ですが購入されるオーナーは販売や仲介会社からしましたらお客様です。
賃貸管理会社から見ましてもオーナー様はお客様です。しかしながら手数料を見て頂きましたらわかりますように30,000円の家賃ですと管理会社の月額手数料は1,500円です。(便宜上このような表現を使っております)
上記より利回りも重要ですが利回りは参考に意識している方が結果いい物件に巡り合う気がします。
つまり利回りは変えることも出来るということです。
なので宛てには出来ませんが大体の平均値と上限予想下限予想をシミュレーションしてみたらいいですね。
そのようなこともあれば私のお客様で相場より安く入居者がいるとのことですので
いずれ入居者が退去するか時期が来ましたら利回りが上がる可能性は高いですね。
このような物件を手に入れることが出来れば負けにくい不動産投資には向いている物件でポテンシャルがある物件と言えるでしょう。
なかなか探してもあるものでもないので宛てにはしない方がよいですが事例として伝えてみました。
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