ネットで調べてみましたら成功率は10%程度、残りの90%は失敗という説がありましたが数字で表すのは難しいです。
不動産投資はキャピタルゲインとインカムゲインの双方が狙えるため、考え方や運用によっては成効率が高くなると考えられています。
自己資産を使わずに現金を得られたのであればそれは成功ではないでしょうか。このような考え方でいきますと不動産投資の成功率は高いのと実際不動産オーナー業で生計を立てている人がいるということは失敗率が高いとは考えにくいのではないでしょうか。
反対に売却益を優先する場合の成功率は期待しにくいかもしれません。市況の波により購入した金額以上で売却をするためこの考えでしたら成功率10%失敗率90%なのかもしれません。
実務から申しますと何を成功と解釈し何を失敗と解釈するのか具体的なことがわかりませんが予想される内容を解説していこうと思います。
成功を収支が変わらないとするケースの場合。
難しいと思います。理由としましては金利は過去最低基準が続いているのは投資をしたことがある方や興味がある方は皆様ご存じでしょうが今が最低とずっと推移を少なくとも20年は推移しておりますが今後は下がる可能性よりは上がる可能性(若干でも)の方が高い気がします。当面は今の水準を維持しそうですが政治が変わると上振れする可能性は十分あるのではないでしょうか？
次に物件ですが新築で購入する場合は通常新築プレミアムという相場より若干高いと言われているため場所によっては下がる可能性があり中古は一説には新築の80%の家賃だと唱える人もユーチューブでも開設されている内容が少なくありませんが中には新築時から家賃水準が変わっていない物件も多数私は見てきました。
集金代行契約の手数料は3%～5％位が一般的の水準は少なくとも24年位は変わっておりません。
管理費修繕積立金に関しては上昇している可能性は高いと思っております。
新築時に長期修繕計画書がありますが5年～10年毎位に修繕積立金は上がっている試算にほぼなっております。管理費は若干上がるくらいです。また昨今の物価上昇の中にいるため管理総会の収支内訳書をご覧になりますと費用が上がっている可能性が高いため微増するのではないでしょうか
固定資産税都市計画税に関しては土地が横ばいとすれば建物価格は低減で評価額は下がっていきます。ただし近年はマンションの価格がバブル時位の価格とも言われ上昇しているため減った分をプレミアで上回るケースも見たことがあります。価格に関しては年額数千円高くなったケースもありました。
纏めますと支払金利は横ばい・集金代行手数料は変わらず・家賃は横ばいか下落・管理費修繕積立金は微増・固定資産税支払いは横ばい(土地が微増し建物の下がりをプレミアがカバー)から微増としますと
上記より収支は少しは増えているケースが多い気がします。
もともとの収支を当てはめますと持ち出しが増えているケースが多いのではと推測しますと許容範囲かとは思いますと失敗になるのでしょうか。。。
ここで持ち出し15,000円×12か月＝180,000円＋固定資産税50,000で
持ち出しが年間230,000円に団体信用生命保険がほぼ全員についていて逓減とはいえ定期保険で2500万円で月に換算しますと2,300円×12か月＝27,600円位は年間経済利益はあることを考慮しますと負担は約年間20万円×10年で200万位修繕を40万円位仮で見ても10年で240万円35年ですと840万前後の出費は最低有ります。管理費修繕積立金の上昇があっても持ち出し1000万円位でその後家賃が毎月8万位取れれば約9%の利回りであり長期的に見ますとそんなに損をしてないようにも見えます。
そもそも一般のお客様に原価で物件が回ってくることまず無いです。
中古物件の１件の確保のために人が何時間動き成約にこぎつけそれを売却していかなければいけないかを計算していきますと安く利益を低くお客様に提供は無理があります。ならば高く購入してもらえる人に売った方が会社の利益につながるからです。
そもそも不動産会社の利益の取り方によりますが不動産会社が売主になる場合は瑕疵担保責任より重い契約不適合責任を売主の不動産業者は負うためです。
良かれと思って安く売却を個人にした場合何か出てきましたら責任が負えず赤字になるなんてことをあなたはしますか？ということです。安全マージンは取れるだけ取らないと困ってしまいます。
不動産業者は宅地建物取引業にあたり取引には強いですが構造上の問題を１件1件非破壊検査や建築士を入れて調べるなんてことはあまりありません。(これは大手仲介でもです)。
売主が調査をかけた場合開示義務が生じる上に費用もかかります。つまり売主が個人でも知らなければ高く売れたのに知ってしまたために価格が下がるならば誰がやるのかとい感じです。
ただし気にする売主はやることもありますが10件に1件もない気がします。
よって私は保有が目的であればある程度選び所有することが出来れば負ける確率を減らせると思っております。
反対に売却を短期間で行い利益を出そうとするのは保有するより難しいと言わざるを得ないのではないでしょうか
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