よく聞く内容の一つですが失敗とは期待値に比べ目標が達成しなかったことという認識でしょうかね。
そこから見ますとどんな期待値があったのでしょうか
不動産投資に当てはめると何があるでしょうか私が聞いた話や実体験を申しますと、収支や物件の入居について家賃が入らず収支が狂った。担当者が居なくなりどうしていいかわからない、家賃が下がる、金利が上がる、予想される修繕費用が上がる、節税が思ったほど効果がなかった、賃貸管理会社と揉めて放置されている、サブリースが付いていて希望金額で売れない、サブリースを外してもらえない、生活サイクルがかわり所有者が家賃に手をつけてしまい支払いが出来なくなってしまったなどと要因は様々あります。
他にもありましたら遠慮なく仰ってくださいませ。
そもそもどんな目標を立てていたのか何事も予想外のことがあります。
衣類も着たらイメージと違ったや購入した車の燃費が思いのほか悪かった、急に故障したなんてこともあるのではないでしょうか？
ただ上記の相談も失敗ではないかもしれませんし対策の選択肢を担当から貰えず放置されてそのままになっていませんか。それが一番まずいです。
オーナーである以上自己防衛を勉強と対策で乗り切れると思いますがどのような失敗があるかを見ていきましょう。
担当が全ての考え方ではありません。
不動産のセカンドオピニオンは大事です。
そもそも区分マンションの購入者やS銀行での購入者は属性は良いのですがお金を払わず物件を購入しているケースが多くヒアリングをしますと共通していたことはお金をあまり払わない、内容を知らない、そんな話は聞いていない、困った困った、無料で助けてほしいなんてことが多かったです。
厳しい言い方かもしれませんがあなたが無料で会社で働きますか？が答えです。
落ち着いて考えてみましょうでは何故失敗するのかまた失敗だと思うのか
１．担当が辞めてどうして良いか分からない。
→そもそも不動産業界は出入りが激しいため担当に重きを置くと突然連絡が取れなくなることも視野に入れ基礎を学べば何とか回避できます。
また弊社の調査を入れれば客観的に自分の物件についての理解が深まります。
２．空室になってしまい支払いが出来ない。
→区分マンションで都内の融資が付く物件であれば入居率はどこも90%以上はあるためきちんと管理会社に話せばつくのとサブリースであれば入居を気にする必要がなくなる反面売却時には不利になるためどちらが良いか見極める。サブリースを結ぶとお客様はサブリースをする側になるのでオーナーは勘違いしないようにすることも大切です。 お互いイライラしますと管理会社の関係がぎくしゃくするので建設的な解決に向けての話をするのが望ましい結果につながりますことを忘れてはいけません。
３．そんな話は聞いてない
→学校ではないですし全てを伝えるのは不動産に関してに限らず困難であるためある程度の理解のベースはお互いに必要であります。営業は売るだけからサポートがメインで仕入れは物件の主に仕入ですのでエンド様のメリットは理解するのはあまり必要が無いです。管理は管理の考え方があり壊れたら直すのは当たり前という考え方があります。(間違ってはいませんが直すタイミングもあります)なのでたらいまわしに会社でされるとオーナー様は混乱してしまいかねませんね。それでも話にならない場合は男性には女性の担当を付けてまずは聞いてもらうこともあります。それでも話にならない場合は厄介な人扱いされることもありますのでお互い歩み寄りは大切です。
４．管理費修繕積立金が上がる
→管理費は物価状況に連動しますが修繕積立金は長期修繕計画に基づき値上げを視野に入れ調整しております。当初は負担を少なくして売却しやすい金額にしていて5年に1回位のスパンで金額を上げて適正に近づけてくる会社が投資マンションではほとんどです。絶対上がるとも上がらないとも経済状況に応じてくるため何とも言えませんが今の経済状況なら間違いなく上がるでしょう。そうなりますと毎月収支が悪くなります。
５．買い取り業者が来て話をしたらまずいと思い300万つぎ込んで損した。
→同じ不動産業界ではありますが新築及び中古の販売と買い取り業者は真逆な存在です。新築は夢を持ってもらう本来のスタイルと位置付けると買取屋は夢を打ち砕く側だということです。
投資マンションを持っていると家賃は下がります、人口は減ります、節税なんて2年程度しか出来ません、管理費修繕積立金は上がる、金利がいつまでも低金利で行くと思いませんかなんて本気で話を聞きますとそうだろうと思ってしまいます。
多分今の負担が毎月2万円と仮定し今後は毎月の支払いが4万位になりあと25年払いきれますか？さらに修繕費用もかかるので負動産でいいですか？と凄まれたり永遠と説得されれば意思決定があやふやになり正常な判断が出来なくなり売買の契約をさせられるなんてことも多く聞きます。
簿記にある実質一元形式多元という言葉があります。
一つの言い方考え方ではあるものの表現がかなりあるので嘘ではないような微妙なんです。そんなときにもきちんとした考え方を持っていれば跳ね返せますけど。
信念で持ち続けると考えている人以外は思考力がぶれますので注意は必要です。
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