不動産投資ローンは積極的にパッケージ商品を使っているのはノンバンクが多い気がします。
区分マンションの金利は大体1.5％位から3.9％位と幅があります。中には0.75%で借りている人もいましたし5.1%位で借り入れていらっしゃる人もいました。
撤退してしまいましたがリーマンショックの時は日本橋住宅ローン(メリルリンチ)・ジパング住宅ローン(モルガンスタンレー)・リベルタス住宅ローン(リーマンブラザーズ系)と外資の金融機関は金利が高かったのを覚えています。
審査基準が結構緩いのですが審査にそこそこ時間を要していた記憶があります。
この頃は金利が3.5~5.1％位あり購入者はきっと返済が大変だったともいます。
金融機関は出ては消え出ては消えの繰り返しでした。
20年位前は都市銀行系でも融資を結構していましたがいつのまにかやらなくなってしまいました。個別には融資をしているかとは思いますが三井住友銀行やみずほ銀行も融資はしていたものです。
今は主流は時代と共に変わってきていますのですが昔ながらのファイナンスもいまだにありますがあまり提携先を増やさないため詳細を知ることは業界ではそこそこ大きい業者かよほど信頼のある業者しか使えなくなっている傾向にあります。
昔と変わらないことは属性が良い場合は優遇されているということ
金利が高い場合は属性が良くないか年収、総借入、所有権数、返済比率があまり良くないケースが多く見受けられます。
そもそもお客様がネットで仮に自分がこの金融機関で借りたいと考えたとしましてもなかなか叶わないと思います。
融資とは時間の勝負であり投資マンションを多く扱う会社はお客様の資料を急いで集め審査を入れますが属性や背景を確認してその中で一番優遇されるところを選んで最速で金融機関へ持ち込みにかかります。
これは審査条件が変わる前に持ち込まないとAさんというお客様が今月は審査が通る基準に乗っていましても来月になったらもしかして審査基準に変更が生じた場合はAさんは買えないお客さんになってしまうためモタモタ動いていられないからです。
毎月一人が何十件も案件を抱えているなんてことは無く一人いいとこ5件決済出来ればとても凄いになります。中には年間１件なんて人もいるくらいです。
最近金利はどこも金融機関の基準はありますがあまり変化が無いように見えます。
住宅ローンのフラット35の金利は若干下がりました(これは投資ローンではありません)。住宅ローンの変動金利も低水準を維持しております。
金融機関にはその他にも傾向があるのです。
ホワイトカラーと言われる大卒の肉体労働者ではない仕事は金融機関に好まれますしエリートはやはり好まれるでしょう。逆に肉体労働の現場系の仕事はあまり好まれると聞いたことはありません。
また大手飲食、運転系、サービスは優遇される金融機関を使うのは難しい傾向があります。
転職組を嫌うところもあります。
理由は退職金が少なくなるからです。
一時期は女性独身の審査が通りにくい時期もありました。ご存じかもしれませんがデート商法が流行った時期です。看護師、薬剤師はきちんと経験を積めば日本全国どこでも仕事がある上に給与水準が高いためです。
なので不動産投資ローンはパッケージで提案する会社の担当の感性で決められることが多くどの金融機関にしましょうかなんてのは現実はお客様が選んでいるところを見たことがありません。
また一棟物件においては大体物件の管轄する金融機関以外はなかなか融資すら厳しい状況でありこれも金利は0.17％から3.5％位まで幅広くこれらはたいていパッケージ商品ではないため毎回物件や購入者ごとに金利は変わります。概ね指標はあるようですが幅が結構あります。
最近は融資が厳しく殆ど購入出来ていない方が多くいまだに大家の会みたいなところから情報を聞き出しチャレンジしている方はいらっしゃいます。
一棟は物件が良くお客様の属性が良い場合は金利が低くそうでない場合は高くなる傾向が見られますが高いと言いましても3.5%位できちんと運営が出来そうな物件に限られます。
それと旬な地域がありその情報の波に乗れないと購入が難しくフットワークが軽く決断力がないと物件の足が速く抑えきれないなんて状況は部通にあります。
また金融機関に数回足を運ばないといけないため本業の仕事の時間をうまくコントロールできないとやはり購入のハードルは高いです。
最近は本業が別で資金が余っている会社が安定収入に売り上げを多少シフトする会社も出てきているため魅力が増しているのは大家業であると思っております。
一棟の投資ローンもあまり比較検討の余地はない気がします。
あるのは住宅ローン位と私は思います。
本当に良い物件でないと融資の対象外ですので物件を探す方が買う人を探すよりも難しいのではと思ってしまうのは私だけでしょうか。
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