私はこ節税になる場合があるが正しいと思ってます。
単純ではございますが
収益より支出が大きければ赤字で
収益が支出より大きければ納税になります。
収益から見ていきましょう。
収益とは・賃料収入・礼金・権利金・更新料・名義変更料他があります。
経費になるものは下記張り付けた書類にもありますように
給与賃金：誰かを雇い支払った金額
減価償却費：耐用年数を基に、毎年一定の割合で価値を経費として計上していきますが不動産の種類や用途によってその計算方法は異なります。
貸倒金：家賃が回収できずこちらを計上する場合一度は収入がある場合でも計上し翌年回収できなければ経費になります。
地代家賃：借地権で毎年か毎月に支払う金額
借入金利子：金融機関でお借り入れをする場合は土地建物を合わせての利息でありますが、その内の建物部分は経費計上できますのでその金額。昔は土地も計算の対象の時代もあったようですが基本土地は減価償却しないため減らない考え方ではないでしょうか。
租税公課：物件購入にあたり不動産取得税は一回のみと固定資産税都市計画税年一回所有している限りがかかります。
損害保険料：加入した金額の１年分の火災保険料関係を経費計上することが出来ます。過去は融資期間３５年とか加入できましたが昨今は損害が大きいのか５年毎にしか入りきれなくなりました。しかも負担UPです。
修繕費：物は壊れますため修繕箇所がありましたら費用に応じ一括償却の修繕かそれとも資本的支出建物の価値向上関係の修繕かにより一括償却か減価償却になります。
管理費：マンションの場合は管理会社に依頼する場合が多くその場合はその費用が管理費にあたります。また戸建や一棟の場合も管理会社に任せれば当然かかってきますので計上できます。
その他：確定申告の欄が限られているため突発的や項目外の費用に関しましては纏めてこの欄に入れることが多いですが別紙を作成し内訳を記入していることもあります。
賃貸の広告宣伝費もありますね。
所得税法第69条に損益通算があります。
その内容は不動産による賃貸所得や一時所得として得た所得に対して経費を控除した金額に応じ税金が課されるということです。
単純に収入から支出を引いた金額に税金がかかるため、収入＞費用の場合は納税になり収入＜支出の場合には還付や減税になることから節税になります。
たまに節税ではなく脱税になるのではと聞かれることもありますが
経営者や経理関係または簿記の勉強をしたことがありましたらわかりやすいですが課税は収入だけに課されるものではなく収入から経費を引いた残りがマイナスになればと理解しやすいでしょう。
ただ不動産の確定申告で税金を戻すなんて人もいらっしゃいますが聞いたり見せてもらったりしてますと初年度は大体赤字になっているケースが多く年々赤字の金額は下がり数年後には経費があまり出ず節税にはならず納税の人も結構いらっしゃいます。
そのような中でも不動産を買い足す方法で節税効果を得たい方もいらっしゃったり、個人で申告でもそんなに税金を納めてないので経費を計上しない方まで様々いらっしゃいました。
税理士と相談していて資産管理をされていらっしゃる方の中には今期はこの物件を売ってとか来期はいくらくらいの物件を購入しましょうなんて相談をしていることもありました。
数年前は消費税還付なんてのもありましたが今は出来ません。一棟物件も土地と建物に価格がわかれておりまして免税業者非免税業者の関係で当時の詳細のやり方は税理士に聞いてもらいたいですが建物の消費税が官条件を満たせば還付されていたこともありました。仮に建物価格が20,000万でしたら2,000万のイメージです。購入されたかたが大型物件で建物比率が高ければ購入するたびに数千万の資金が出来るなんてとてもすごいですし流行っていたように思えます。
確定申告の区分所有者の場合は個人で計算をされている方が多くなれれば誰でも出来そうです。スキル的には小学校の割り算が理解できていればできます。
一棟の場合は集計が少し大変ですが書類を揃えてさえいれば同じ要領でできますが税理士を入れられた方がスムーズに進むことは言うまでもありません。
確定申告の時期に税務署に予約を取っていけば個別に相談に無料で乗って頂けます。ただある程度個人で勉強して集計して職員さんや外部の先生の手間暇を少なくしてあげるのは礼儀でないかなと思いますが最初は何もわからないと思いますので仕方ないかもしれませんね。←これが一番安く済みます。
そんなやり方もあります。
控えは必ず取るようにしましょう。
郵送の場合は返信用の封筒に宛先を自分にして切手を貼り封筒を付けて税務署に送りますと返信用封筒に控えを同封してもらえます。
結果初年度は諸経費が多いため赤字になるケースは多いかと思います。
2年目は1年目の購入時期にもよりますが不動産取得税分が経費になり収支はとんとんか若干赤字で
3年目以降はとんとんから黒字で納税に転じるケースが多いのではと認識しております。
中古物件に関しましては修繕費用が新築よりかかる可能性があるため新築購入よりは経費がかかるのではと思います。
※ただし細かい解釈等異なりそうな場合や正確な計算方法は税務署や税理士の助言を仰いだほうが間違いありませんので専門家に相談してくださいませ。
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