各社様々なシミュレーションを作成してもらえたりオーナー様が独自に作成される素晴らしいと思えるようなものまでありましてどれも間違いではありませんしどこまで考えるかが重要です。
キャッシュフローと決算や確定申告は必ずイコールでもございませんので作成につきましては注意が必要になりますし簡単にわかればいいものから決算や確定申告にまで対応しているものから借入期間のシミュレーションや実績に伴うシミュレーションまでどこを重視しているかがわかることを理解していることが大事ですので簡易だから信用できないとか細かいから正しいではないということです。
まず見てみますと
➀収入に関しましては月額×12か月で計算されるでしょうが単年度はまずずれないと思いますが集金代行の場合はワンルームマンションでしたら一説では入退去は単身は3年3か月位でファミリーは5年1か月
賃貸の平均居住期間はどれくらい？長く住んでもらう方法を伝授 | 賃貸管理 | 株式会社ランドネット (landnet.co.jp)
学生でしたら2年から4年が多いですし就職先が近ければそのまま当分住む方やこの期間あたりを目安に引っ越す人もいらっしゃるでしょう。
サイトに寄り切りですが大体公開されているのは上記の期間前後が多いですが地域によっても変わりますので参考程度にしておいてくださいませ。
家賃に関しましては新築プレミアムと言いまして相場より1割～高いのは当たり前なのですがプレミアムが消えない場所もありますし反対にすぐプレミアムが切れてしまうこともあります。また中古物件は新築相場の約80％で賃料が安定するからそこから下がりにくい説もございます。そのためシミュレーションを作成する際ですが家賃が一定なんておかしいとの指摘もありますが物価上昇は加味されていませんし返済予定表は史上最低金利ですがシミュレーションで毎年0.1％上がることを想定してなんてのも見たことがありませんので現在の基準で中長期一定で作成することが多いと思います。
引っ越しが好きな方もいますし転勤が多い企業の方は2年に一回引っ越されたりなかには10年以上住まわれる方もいらっしゃいますし高齢になりましたらそんなに頻繁に引っ越しは無いでしょう。シングル族の増加や晩婚化に伴い一人で住まわれる方は結構増えていることは統計で見れます。
またサブリースで貸しておりますと基本的には期間の家賃は変わらないことが多いですがその金額が相場なら良いですが利ザヤではなく逆ザヤになっておりましたら家賃を一方的に下げてくることもありますので注意が必要です。
集金代行ですと礼金の半分と更新料の半分は収入に計上できます。入居率がどこも都内は90%以上で中には99%代も公開していることからかなりの高確率で入居者は確保していることがわかります。おおよそその収入を空室期間にあてられればオーナー様の空室負担は少ないと予想できます。
サブリースは礼金０更新料０が多いようです。中には修繕の細かいところはオーナーに請求こないところや修繕は普通に請求してくることから契約内容には注意が必要です。特に解約時については事前に確認しましょう。
経費
②減価償却費
わかりやすいのは減価償却費ですがこれは土地建物に分けられたあと耐用年数が躯体47年と設備15年ですがこれは分ける根拠が中古ですと無いことが多く躯体を購入時の耐用年数だけで出すしかないとのケースが多いと聞きます。リフォームを決行しましたら資本的支出のため減価償却を増やすこともあります。
また定額法と定率法で算出するためまずブレることはあまりありませんので計画しやすいです。
③ローン金利
こちらは金利が上がる下がるは特に気にしてシミュレーションは立てておらず上がれば上がりますし下がれば下がったときに微調整しながらシミュレーションを見てみるしかありません。自分でコントロールできません部分です。
④固定資産税
土地と建物分ですが土地の基準となる評価は横ばいか微増は結構ありますが建物は耐用年数にあるように徐々に下がっていくため合計額は毎年横ばいから微減が多そうですのである程度一定でシミュレーションしましても宜しいかと思います。
⑤管理費・修繕積立金
基本修繕積立金は経費に入れないことが多いですが一緒に引かれるため内訳がわからないと全額算入してしまう人はいそうです。管理費修繕積立金と長期修繕計画や計画書がある建物管理会社がありましたら計画通り参入してみましょう。販売の兼ね合い上当初は安く運営しながら数年毎に物価や不足額をみながら管理組合が管理総会の元微調整していくようです。わからなければ今の金額をベースに若干上げておけば帳尻は合います。
⑥修繕
設備は壊れます。
エアコン給湯器は9年から15年位・数年に１回クロスの張替え
フローリング補修等
水回りはそうそう変えることはありませんが40年～50年位で変えることはあるかもしれません。実需で購入の場合は購入時に買えてしまうフルリノベーションはあります。
このようにケースバイケースで最悪を考え固いシミュレーションを出しますと収支は相当悪化しますしますため過度なストレスシミュレーションよりは現状を重視したシミュレーションで突発的な事項や金利が上がるや家賃が変更になったとその都度シミュレーションを再確認する位の方が現実に沿っているのではないでしょうか。
物価が上がったといいましても家賃はすぐ反映しませんし固定資産税があがったとか金利が上がったなんかはいつ上がるかの上下がわからないためです。
皆様はいかがでしょうか
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