前にこんな相談を受けたことがあります。
正確には買えないというより今は買いにくくなるのは間違いありません。
これは返済比率に関する話なのですが前に返済比率の記事を書いたのですが戻りますね↓
自宅の一般的な返済比率から説明しますと理解しやすいので説明をさせて下さい。
大体年収が400万円未満の方は返済比率が30%としますと年収350万円の方は年間返済額は105万円になり月額87,500円までは返済できますよという計算になりまして1%で35年融資の場合100万円あたりの支払額は2,822円になりますので87,500円÷2,822ですと31.0063になります。つまりこの条件であれば3100万円までの融資は組める計算になります。
400万円以上の収入がある方は返済比率は35%が多いので仮に年収500万円の方は年間175万円まで支払うことが出来る計算で月額ですと145,833円まで支払えますためが1%で35年融資の場合100万円あたりの支払額は2,822円ですので最大5160万位まで融資は組める計算になります。
これが簡単ではありますが住宅ローンの考え方になりますため通常は車や分割払いもさらに支払い額の枠に組み込まれます。中には携帯電話や奨学金の返済を加味したり加味しなかったりです。
ここにですが不動産投資のローンも含まれますが家賃は見て貰えたり貰えなかったりでこれはマイホームの購入する際に使う金融機関の考えなのか支店の方針か担当者の匙加減かははっきりしません。同じ金融機関でも別支店の担当者に話をしますと解釈が変わることがあったため複数ワンルームマンションを所有しマイホームを購入しようとする際は何回か聞いた方が良いと思います。
私の経験では金融機関の担当者と話している際に会話のレスポンスが悪く投資マンションを持っているんですか~と繰り返し仰ったりどうだったかな？とか独り言を仰ったりの担当者に当たるとまず進みません。
逆にどのような担当者なら進むか進みそうかはワンルームマンション投資をやっている人で審査を通したケースがあるとか貸したことの実績がある担当者や当行の方針はこうなのですがこのようにして申請を上げてみようと思いますが宜しいでしょうか？と積極的に考えてくれる担当者に当たりますと融資まで行けるかもしれません。実際通ったケースもありますし自宅の融資の借り換えも出来たことがあります。
そのため投資用ワンルームマンションの融資を受けていてどこの金融機関でマイホームを買えるかは金融機関の数だけ確認しないといけませんがそれよりはどこに住んでいてどんなのを買いたいからを明確にしピンポイントでその地域をあたった方が良いです。
このような経験から推察しますが投資マンションのローンが上記の計算の返済比率にマイホームを購入しましても枠内に入れば基本は購入出来そうですがぱっと見入らない場合は基本担当者は難しくなり例外としまして金融機関の方向性と担当者の力量とがマッチしますと融資を組める場合があるというのが正確な回答ではないかと思います。
上記より金融機関にワンルームマンションを1件持ってまして
(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 年額支払い1,192,536円 収支はマイナス19,878円
自宅が購入金額5,000万円金利1%借入期間35年の月の支払額は141,142円になりますので年間返済は約1,693,704円
投資用マンション１件所有者が上記の自宅を購入しますと年間の支払いは2,886,240円になりますため年収は824万円~あれば恐らく普通に購入できます。また自己資金を入れることにより枠内に収まる可能性は十分にあります。
金融機関に連絡をしますと口頭上で年収や返済比率を出しながら計算をしてくれる担当もいますのでとにかく根気よく探すことが重要です。なかなか見つからないとか骨が折れる作業にもなったりはするでしょう。私もお客様情報を預かり調べに行った時の事ですが電話口では大丈夫そうだと踏んで支店まで行きましたが会いますと地主の方じゃないんですか？？？と言われ地主なんて言葉は一切出なかったですのに何だか悪い雰囲気で通るわけないみたいになり話が全然違うなんてこともありますのでこれを経験しますともう金融機関と話したくなくなる人もいるのでは無いだろうかとも思ったりしますので根気よくですどうしても欲しいならやらないとダメです。
購入先の不動産会社も探してくれるかとは思いますがほとんどの方が金融機関とは知り合いでしょうから頑張ってくれるケース壁によくあたり試行錯誤しながら融資までもっていってもらえる担当者もいますが斡旋しないところもありました。
投資マンションの融資と違いそこまでする人は少ないように思えます。
あくまで不動産取引に特化しているため融資付けに特化しているわけでは無いためです。投資マンションの会社は融資に特化していると言えるでしょう。
コメント