不動産投資の運営に於いての安全性をはかる物差しとして重要な返済比率があります。
これを理解することで安全に運営することが出来きます。
返済比率は低い方が安全に運営することが出来ます。
返済比率が高まると予想外のリスクに対応しにくいというリスクが潜んでいます。
まず最初に自宅の一般的な返済比率から説明しますと理解しやすいので説明をさせて下さい。
大体年収が400万円未満の方は返済比率が30%としますと年収350万円の方は年間返済額は105万円になり月額87,500円までは返済できますよという計算になりまして1%で35年融資の場合100万円あたりの支払額は2,822円になりますので87,500円÷2,822ですと31.0063になります。つまりこの条件であれば3100万円までの融資は組める計算になります。
400万円以上の収入がある方は返済比率は35%が多いので仮に年収500万円の方は年間175万円まで支払うことが出来る計算で月額ですと145,833円まで支払えますためが1%で35年融資の場合100万円あたりの支払額は2,822円ですので最大5160万位まで融資は組める計算になります。
この考え方は金融機関によっても若干違うため参考的な考え方になります。
ただし注意することはいくら借りれるかではなくいくらなら返せるかを実需の場合は考えましょう。計算は比較的簡単ですね。
投資用マンションの場合はこの考えのほかに
年収倍率という計算があり総借入が年収ごとに段階を追って8倍10倍とか総借入で見られるケースや可処分所得を配偶者が居たらいくらマイナス扶養が居たらいくらマイナスで引いた後返済額がでまして支払総額がその枠内ならば融資しますという考え方もあります。
同様に年収倍率ではなく総借入を重視し一律1億円以内の金融機関もあります。
また融資は最大3件まででとか
自社計算でプラスかマイナスかや
融資は25年以内でとか
確定申告に給与収入が載りますが不動産収入がある場合不動産所得を損益通算してマイナスになりましたらその分を所得から引きまして計算する金融機関もあります。
家賃収入は全額加算するとこ
家賃収入は一定数(50%や80%)を加算して収入合算するところ
既存の支払いは返済予定表の金額で計算して購入物件は購入予定金利で加算し返済比率計算ですと60%とかもあります。
過去は借り換えを含め上記計算ですと80%を超えるなんてこともあったりしました。
販売価格の最大90%しか融資しません。
販売価格の100%マイナス10万円で融資します。
販売価格の今回は80%までは融資を出します。
諸費用は融資に組み込めます。
諸費用分は抵当権の金額に含みません。含みます。
様々な金融機関の計算方法があるため一般の方には難しいかもしれませんが計算方法が一律ではないことは認識できたと思います。
金融機関にはホワイトカラーを好む金融機関や属性に拘る金融機関や販売会社が大きいところを好む金融機関(デフォルトを起こした際にきちんと買い取り不良債権にさせない)やブルーカラーを嫌う金融機関や某属性はNGだったり特徴的な考え方を各金融機関は持っております。
そのため画一的な返済比率は無く返済比率では表しにくいためこればかりは開示している金融機関もありますが公にださず提携不動産会社に問い合わせてくださいとか説明をしてたら金融機関としてもややこしいと思うかもしれません。
1棟アパートや1棟マンションは返済比率もそうですが最近は積算評価と収益還元法のミックスと入居率である程度算出していますが入居6割くらいで支払いがトントン位でしょうか。目指すは当然入居率100%ではありますが。
また返済比率は50%がボーダーだという考え方や35%との考え方がありネットで数字ばかりみていますととにかく低いに越したことは無いのだと思わせてもらえます。
これは実際にあった話ですが返済比率が75%位の物件を所有の方がいました。約30室ワンルームがあり4階建てのRCマンションですが家賃収入は約130万円に対し支払いが約100万円管理費等で15万円ほどで電気代が月額4万ほど入居率は93%から96%位のため固定資産税を入れましたら月額の手残りは僅かで突発的な修理にも対応しにくく管理会社と相談しながら最低限の修繕をやっていくため入居者の不満は大きいです。
どうしてもやらないといけないことはやりますがオーナーのお金が無いため管理会社は相当修繕の順番を考えるのに苦慮しているようです。別のリフォーム会社からはスポットで仕事をすると人工代が高くつくから一度にある程度やったらどうですか？と一般論をかざされますが資金繰りが厳しくなかなか管理会社も正常な運営が出来ないのがもどかしく急に修繕と割高な費用を払っている状況ですが金融機関と交渉し少しでも金利引き下げになるようお手伝いが出来れば幸いです。
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