これは性格にもよるかと思いますが
やることを考えていきますね。
1．挨拶とメリットとデメリットの説明
どんな担当者か相性が良いか。まだ不動産の投資用マンションとはどのような内容でメリットやデメリットや持つ理由をひたすら聞くことから始まり質問する人もちょくちょくいますが一般的な質問も多いですが聞くところによりますとここの埋め立てはいつ頃終わったのかは予想外でした。ちなみに場所は品川区港南でしたが担当者はネットで探し回答でき購入してもらっておりました。
２．事前申込と必要書類(金融機関への申込と身分証明書・保険証・源泉2期～3期・返済予定表・他)
書類をきちんと揃えられている方は心配ないのですが運転免許証や保険証まではたいてい大丈夫なのですが源泉徴収票はメールで支給のかたは問題ありません。ただ紙ベースの発行となりますと経理や総務に依頼するため1週間ほどかかったりするケースがあるようです。
３．売買契約書・本申込(不動産の売買契約と金融機関への本申込)
売買契約書の前に重要事項説明書と言いましてどんな物件なのかを宅地建物取引士が説明する不動産取引のルールガあるため大体1時間ほど説明があります。短い方で20分位長い方で3時間位やる人もいるようですが相手の理解度を見ながら進めていきますが中にはやらなくていいからと仰る方がいますが業法違反になるためきちんとやるとふてくされる人もいました。。。
そのご本申込ですがこの時に合わせて公的書類を集めるために役所や税務署に行きますがどうしても本人が仕事でいけない場合は委任状で代わりに取得しに行くこともあります。中には半休やお休みを取りご自身で取りに行かれる方もいらっしゃいます。
住宅ローンはそんなに書類が無いケースが多いのですが投資マンションも公的書類が少ない金融機関から多い金融機関があり通数をきちんと伝えていましても不足するケースがあると金融機関よりだらしなく思われるため担当者が取得しに行くケースが多い気がします。(それでも間違えることがありますが。。。)
４．金銭消費貸借契約(金融機関とお金を借りるの契約)
銀行との契約は大体30分から1時間半位かかりましてこの差は何かと申しますと基本的に抑えるポイントは同じですが担当者の性格に差があるということです。おしゃべり好きの担当者や何か自然に確認してくる人や世間話は一切抜きで必要な内容に特化した方がいましたが皆様初めての方が多いのですが重要な所はきちんと伝えてますので心配はいりません。
ポイントとしましては変動か固定か(ほとんど変動です)。元利均等支払いか元金均等返済か(元利均等返済が多いです)繰り上げ返済手数料は一律か期間経過したら安くなるのか(期間経過すれば安くなることが多いです)転職、転勤、住所変更したらきちんと届け出下さいとか金利の仕組みや条件の再確認等です。
あまりにも説明が長いとお客様は寝ていたりボーっとする方も中にはいらっしゃいました。その時は3時間くらいかかってましたが。。短くしてくださいなんて言えませんから。
５．引き渡し(決済日)
ご自身で振込ケースや当日はお客様の仕事もあるでしょうから業者が代理で融資金を受け取る代理受領があったりスケジュールを合わせて振込をします。現金のやり取りはまずありませんが固定資産税や管理費修繕積立金はたまにあったりします。
お客様はとくにすることは無いです。ただし金融機関によりましてはその数日前に電話で意思確認を取る会社もあるようです。
６．返済表到着(引き渡し後1週間位でお住まいの所へ)
お引き渡しが終わり1週間位で返済予定表が届きますが半年に一回が多いようです。これで住所が確認できますので通知には金利のお知らせと共に住所の確認も含まれているのだと思います。
７．固定資産税の到着(1月1日の所有者の所へ5月頃到着)
毎年1月1日の所有者の謄本の住所へ4月末頃から発送されてきますが住所が移動した場合は事前に伝えることで郵送先を代えてもらえますので便利です。お支払いは現金一括、現金で4分割、口座振替の方法があり選べます。
固定資産税の延滞は利息が付く上に差し押さえが結構早いため気にかけておいた方が宜しいです。差し押さえが謄本に乗りますとずぼら認定され謄本では消えることが無いため今後借りにくくなる可能性がありますので要注意です。
８．年1回～管理総会資料
マンションの所有者＝管理組合員であるためみんなで収支報告や問題提起とマンションに関する状況の状況を資料として報告や相談があがってきます。意思決定は委任状か出席で行いますが出席率は5%もない気がします。(私が行った中で最も多かったのは投資マンションでは10%位です。)
９．引き渡し後3か月から1年3カ月以内に不動産取得税
これは役所からの書類で過去お客様にヒアリングしたのを記載しました。
大体半年位では来ているようです。
１０．賃貸管理会社からの報告書(年１回～)
毎月収支明細を送ってくることもありますが年1回位は確定申告のため欲しいですね。個人で集計は面倒ですので。
１１．担当者から定期的に連絡
定期的にかかってきたりしますが情報収集がただでできるのはありがたいので引き続き利用しましょう。
１２．確定申告(2月16日~3月15日)
万が一やっていなくても5年間は遡れるようですがよくわからなくなるので早め早めが良いと思います。10年やってませんの人も中にはいましたが。。
と、この位は年間でありますが面倒でしたら支払うものか保存する書類かを分けて年度で段ボールにしまいお時間があるときに仕分けをするくらいでそんなに面倒ではございません。
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