本当に自己使用で住みたい相談はごく稀にあります。
基本的には自己使用は可能です。
ただし投資マンションローンの返済中では契約違反の可能性があるので注意や事前の相談が必要です。
ちょっとわかりにくい部分があるかもしれませんので解説させて頂きます。
➀まず物件を購入するということは所有権は買主側にありまして住むのも、貸すのも、放置するも決まりごとの範囲で自由に扱うことができるのが所有権です。
➁価格について
第３節 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定
不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、不動産の適正な価格を求め、その適正な
価格の形成に資するものでなければならない。
Ⅰ 価格
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評
価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合
があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確
にすべきである。なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場
合があることに留意しなければならない。
１．正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合
理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適
正な価格をいう。この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えら
れる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
（１）市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であるこ
と。
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要
件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために
必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしている
こと。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。
（２）取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引した
りするような特別なものではないこと。
（３）対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
↑001204083.pdf (mlit.go.jp)一部抜粋
つまり最大限活用できるとは適正範囲で高く設定すると捉えます。
例えば商業地域に戸建てが建っていて私はこの分しか使わないから安いなんてことはせず最大限に建ぺい率容積率を勘案してどこまで建物が作れるかのポテンシャルが基準になります。
価格が割高なことをお伝えしたいです。
理由は簡単で1屋にキッチン、ユニットバス、トイレ、が付いているからです。
普通は2部屋か3部屋にキッチン、ユニットバス、トイレ、が付いているからです。
③金銭消費貸借契約
これは金融機関とはこれを結んでいます。各金融機関で条件は違えど恐らく人に貸す賃貸事業だからこの金利で貸しますよという考えなのだと思います。
自分が住むメリット
それは気に入る物件でこの位の規模で立地がいい。
広さがちょうどいい狭さ。
価格がファミリータイプと比べ狭い分安い。
空室にならない。
自分が住むデメリット
拘れば拘るだけ価格が高くなること。(間取りや陽当たり)
金利が投資用マンションの金利であり住宅ローンに比べて高いこと。
住宅取得控除などの減税の恩恵が受けられないこと。
減価償却費が使えないため経費計上が出来ないこと。
金融機関から契約違反とみなされ一括返済を求められる可能性があること。
投資用マンションローンから住宅ローンへの借り換えのハードルが高いこと。
→基本住宅取得控除は50㎡以上であります(最近は40㎡に緩和)投資マンションの基本の融資が出る物件の広さは18㎡～30㎡位でもう少し広くても融資は受けられますが掛け目が入ったりと主流派30㎡未満が多いです。
もし入居者がいる物件を購入してしまった場合は退去させることが容易ではない。
家賃収入が得られない。
狭い物件程割高感は否めない。
そもそも収益還元法での融資金額ですのでどうしても割高感があるのと損益分岐点までが通常のファミリーマンションの価格と比べ一般的に長いのがあげられます。
都心過ぎる場合眺望は望めない可能性もあります。
纏めさせていただきますと
私でしたら投資マンションローンで購入したならば貸した方がお得な感じがしますし面倒なことにはならない気もします。
自分でお住まいになるのでしたら狭くても40㎡以上で住宅取得控除が受けられるような物件を探して購入した方が住宅ローンが使えて控除も使えるので有利ではないかと思っております。
どうしても住みたいとするならば先の話にはなりますが完済してからか事前に金融機関に相談ですが投資用マンションのローンは住宅ローンに比べ割高ですので検討して判断をされてみてはいかがでしょうか。
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