今はわかりませんが数年間にお客様で小さめの投資マンションの部屋に住みたいと希望されていたのですが金融機関からそれはNGでという話を業者さんから聞いた事がありますがどうなのでしょう。またお子様が上京するから使わせたいとかの話もあったりしましてその方はお子様が使用したとか話を聞いた事があります。
１LDKとかで広さが40㎡前後のマンションですと金融機関は投資懸念を疑い住宅ローンでは融資を受けにくいと聞いた事があります。実際は購入する状況や必要性をアピールして融資が通るか通らないかですね。ここの話を聞きましたら広くない方が安いしそんなに広さはいらないしこの位の広さで十分だから購入したい希望ですが金融機関は何故住宅取得控除も受けられない物件を購入するのかを考えるようです。
余談は置いておいて最近似たような相談がありましてその方は30代半ばの独身女性で結婚は諦めていないもののもしかしたら一生独身かもしれないから住まいは確保したいとのことでした。現在は家賃が65,000円位年収は550万位のため堅実な家賃だと思います。普段からお弁当は必ず作りますし経済観念はしっかりして貯金は30代から始めたようです。まだ聞いてませんが500万位はあるのではと今後ヒアリングです。
私が提案しようと思っているのは３つでして
➀住宅ローンを活用し3,500万前後の１LDKを都内で購入すること。
多分35㎡から40㎡位で総戸数がそこそこ大きくワンルームの混在は避けたいのと築は20年位管理費修繕積立金がしっかり貯まって駅から徒歩がそんなに遠くないことです。まだ探してはいませんがこの規模ですと
融資3,500万円0.775%融資期間35年ですと支払いが95,172円に管理費修繕積立金が12,000円位で支払いが107,000円位と固定資産税が年間80,000円位でしょうか。
65歳時には残債が約570万円です。
②またはこのような感じで住宅取得控除が使えるような物件で行くか
【2023年最新】住宅ローン控除はいつまで？税制改正により適用できる期間が4年間延長に！ | おすむび｜遠鉄の住まいと暮らしの総合メディア (fudosan-entetsu.jp)
そのため謄本上40㎡以上は必要になりますともう少し支払は増えるでしょう。
融資4,000万円0.775%融資期間35年ですと支払いが108,768円に管理費修繕積立金が14,000円位で支払いが123,000円位と固定資産税が年間85,000円位でしょうか。
65歳時には残債が約640万円です。
③どのみち買うなら空室の1000万位のマンションで20㎡位築20年から30年
管理費修繕積立金12,000円
固定資産税年間40,000円位
月額3,500円位
空室で若干リフォームとかを現金で購入すれば家賃として月額65,000円が15,000円ほどになり毎月50,000円さらに貯金できます。年間100万円貯めることが出来るならば年間160万円ほど貯められるわけです。彼女の場合は35歳の年齢を考慮しますと結婚できそうな感じもまだありますので賃貸に回してしまう可能性もあります。
仮に賃貸に回さなくても③でいけば65歳まで働ければ160×30年＝4800万円を自宅を確保しつつ貯められる計算になります。収入ももう少しは上がるでしょうしもっと貯められるかもしれませんが田舎暮らしや実家に戻っても本件含め5件所有できれば収入もなかなかではないでしょうか。
ただし支払いには金利の上昇や管理費修繕積立金の上昇は組み込んでいないため購入前には試算しておくことをお話ししますが。
過去は大手勤務のお客様は20代で自宅を購入し結婚する45歳位までワンルームで住まわれていた方はいらっしゃいました。私の同級生の妹の旦那様です。
➀
②
③
とどれが良いでしょうね。
実際は人が良く遊びに来る家とかたまには誰かが来てもらえるとか特に人は来ないし部屋には入れないや二人でこじんまりと住みたいとか思いはあるかと思いますので結婚相手が暫く１LDKに居候なんてのもあるかもしれません。ミニマリストなんて言葉もあるためです。
➀➁は住宅ローンのため本来貸してはいけないルールがあるため金利を上げられたり一括返済を求められる可能性があるため事前に確認は必要になってきます。
当然見栄や所有欲やらいろんな要素が絡み合うためどうでしょう。
小さいお部屋ですと住宅ローンが使いにくいためノンバンクや投資ローンは使えますが厳密には用途を確認しておいた方がのちほどのトラブルは回避できるでしょう今は1.6％~3%位が多いのではないかと思います。③であればそんなに借入をしないため対して金利は気にしなくても良いのではと思ったりします。
100万円あたり金利2%で35年ですと毎月の支払いは2,822円ですうち利息は833円以下
100万円あたり金利2%で35年ですと毎月の支払いは3,312円です利息は1633円以下
100万円あたり金利2%で35年ですと毎月の支払いは3,848円です利息は2500円以下
どれを選ぶでしょうか。
後日結果は追記します。
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