(仮)購入金額3,000万円 表面利回り3.6% 実質利回り2.98%(固定資産税年額6万仮定)
融資3,000万円・借入金利2%(変動)・借入期間35年
家賃90,000円・管理費修繕積立金6,000円・集金代行手数料4,500円
月額支払い99,378円 収支はマイナス19,878円
| 簡単なローン計算シート | |||||||
| ローンの値 | ローンの概要 | ||||||
| 借入金額 | ¥30,000,000 | 毎月の返済額 | ¥99,379 | ||||
| 年間利子率 | 2.00% | 支払回数 | 420 | ||||
| 返済年数 | 35 | 総利息 | ¥11,739,109 | ||||
| 借入日 | 2023/6/22 | ローン総額 | ¥41,739,109 | ||||
| 返済日 | 残金 | 月額返済 | 元金分 | 利息分 | 残額 | ||
| 1 | 2023/7/22 | ¥30,000,000 | ¥99,379 | ¥49,379 | ¥50,000 | ¥29,950,621 | |
| 60 | 2028/6/22 | ¥26,941,272 | ¥99,379 | ¥54,477 | ¥44,902 | ¥26,886,795 |
| 120 | 2033/6/22 | ¥23,506,659 | ¥99,379 | ¥60,201 | ¥39,178 | ¥23,446,458 |
| 180 | 2038/6/22 | ¥19,711,141 | ¥99,379 | ¥66,527 | ¥32,852 | ¥19,644,614 |
| 240 | 2043/6/22 | ¥15,516,794 | ¥99,379 | ¥73,518 | ¥25,861 | ¥15,443,277 |
| 300 | 2048/6/22 | ¥10,881,710 | ¥99,379 | ¥81,243 | ¥18,136 | ¥10,800,467 |
| 360 | 2053/6/22 | ¥5,759,576 | ¥99,379 | ¥89,780 | ¥9,599 | ¥5,669,796 |
| 420 | 2058/6/22 | ￥99,214 | ¥99,379 | ¥99,214 | ¥165 | ¥0 |
これは元本減りとよばれ五年後の残債シミュレーションです。
枠からはみ出てしまい見にくく申し訳ございません。
ライフイベント時に照らし合わせますと例えば毎年100万貯めるぞと20年貯め続けますと残債は約1540万円に対し2000万貯めているので無借金のマンションと約440万の現金が残りますと将来の見立てが組みやすいです。
3件所有され年間150万円貯められましたら15年で2250万円貯められ1件繰り上げ返済され約280万円近く残ります。それで1件完済さらに五年間同じように貯めますと150万×5＝750万円➀と280万円➁と家賃手取り8万×12×5＝480万円③となり合計1510万円貯められ購入後約20年で2件完済が見えてきます。
さらに同じペースで5年貯めますね。150万×5年＝750万円➀8万円×2部屋×12×5＝960万円➁で1710万円から残債1080万円を引きますと約630万円になりますので25年で借金0で630万円余ります。35歳からスタートを3件しましても60歳辺りで無借金のマンション3件と630万円余り退職金2000万円~でましたら老後の2000万円問題はクリアしますしこの時点で働いていれば給与収入以外に毎月手取りで約24万円の収入が出来ますし
年金と合わせましたら42万円位の収入が維持でき時期が来ましたら下がって2000万円で1件売れても約6000万円の現金を生み出すことも可能になります。
(物価上昇等か見せず単純計算)
また途中に2件売却して1件の無借金のマンションを残すなんてことも出来るためこのような持ち方をする選択肢が生まれるため将来の生活設計は立てやすくなりますがポイントは中長期運用です。
数年という短期で考えてしまいますとメリットは薄くキャピタルゲイン狙いになれば宜しいですがそれは運任せですのでとにかく中長期運用をすることにより負けにくくなるのと含む益が膨らみます。
団体信用生命保険を仮に0.2%と仮定しますと上記の条件で持った場合35年で約100万円強の保険効果がありますため3件持てば約300万円分の団体信用生命保険に使った計算になりますが大体金利が団体信用生命保険分に組み込まれているイメージです。
この効果を持続しながら所有するも良いですし手厚くしますともう少し金利が上がるため他の加入の保険をバランスよく維持することでリスクヘッジが出来ます。
3件持ちましたら
満期まで保有する
満期前に繰り上げ返済を頑張ってする
損益分岐点を見ながら１件売却し売却益で他２件に繰り上げ返済をする
損益分岐点を見ながら2件売却し売却益で1件の繰り上げ返済し借金を減らす
などと選択肢が増えますしこれのバランスを維持しながら計算していきますと将来設計が立てやすいですし35年もあれば景気の波もあるでしょうからその時の生活スタイルによっても変化に合わせていけます。
毎回皆様にお伝えしておりますが変な業者にそそのかされやすい金額で売却してしまうなどということを避けるために担当者をきちんと置きさらにセカンドオピニオンで間違いはないかどんな見解があるのかを随時確認して進められるようにしておけば安心でしょう。
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