REIT(リート)とは投資家から集めた資金を不動産で運用する投資信託で不動産投資信託とも呼ばれています。REIT ETFは複数のREITに纏めて投資をしているのがETFです。
REITはReal Estate Investment Trustの略で投資家からお金を集めて賃貸マンションのワンルームマンションからファミリーマンション、オフィスビル、商業施設、1棟マンション等を購入し管理し運用することを目的とした投資信託で日本の場合はJ-REITと呼ばれています。
REITは投資家が直接不動産投資を行うのと違い少額の資金で様々な物件に一度に纏めて分散投資をすることができることで物件の管理を自ら行うことはありません。
それと取引所に上場しているため流通性や換金性が高いと言えます。
これらは不動産の運用益や売却益を投資家に分配します。国や地域により制度はありますが事業内容や資産内容の要件を満たすことで利益にかかる法人税が免除されています。
ちなみにJ-REITの場合は利益の90%超の配当をすることで実質的には法人税がかからず一般法人のように税引き利益のあとから分配にされるわけではありませんので効率が良くなっております。
REIT ETFは東証に上場しているREITを幅広く組み入れており外国REIT ETFは先進国の取引所に上場しているREITに投資しています。
2023年5月末には2兆円を超える規模にまで到達していることから注目を浴びていると言えるでしょう。現在60銘柄。
メリットは
➀高い分散投資が出来る。
②少額から投資できる。
③費用を引いた利子や配当が全て分配金として支払われる。
デメリットは
➀不動産市況による価格変動リスク
②海外REITは常に為替変動のリスクがある。
現金での取引であるために自己資金は必須になるため融資を受けてレバレッジを効かすのはできないですがそこも現物とは大きな違いになります。
不動産証券化協会のデータに興味深いのがありましてJ-REITの分配利回り(10年間を見て行きますと3%位から5%弱までの分配金の利回り)がありこの枠内で動いていたりします。当然今後はわかりませんが過去オリンピックが終わったら不動産市況が下がるなんて話も出ていましたが土地は二極化が進み建設費は上昇していて聞いた話では毎回毎回見積もり額が変わるため踏ん切りがつかない買主の企業がいらっしゃたりとオリンピックにコロナにと不動産市況の波はありましたが未だ高値維持中な感じがします。
賃貸の方はそこまで賃料に居住用は影響がなさそうではありますがテナントは抜けたり入ったりせわしなく動いているようですし。
ホテル系も一時期はかなり落ち込みましたが今はお客様が増え始め統廃合もありながら稼働が戻りつつありそうな感じです。京都でビジネスホテルが一泊1,650円税込みの時が懐かしいです。その時の駐車場はコインパーキング1日で800円だった記憶があります。
分配金の利回りは1.5%から3.6％前後を2023年5月末ではこのようになっておりました。
過去10年位を見てみますと2020年3月頃大きく下落したもののその後上昇し、長期的には上昇傾向が見られ分配金だけではなく値上がりによる利益も期待できるのではないでしょうか。
また日本株や国内債券とは異なる値動きになるためREIT ETFを他の資産と合わせることにより分散効果が期待できます。
不動産初心者で現物が不安な方で資金がありましたら一度やって様子を見てみるも一つのでです。不動産に限定しており特化型で商品があるため投資経験が無い方はデータを参考にイメージが付きやすいのでワンルームの商品や地域ごとに福岡のJ-REITとか様々な商品があり開示されているため偏った情報ではなく傾向や実績の参考にはなるかと思います。株式投資等と同じく始められるので不動産アレルギーがある方でも始めやすいですので挑戦してみるのも良いですね。アレルギーが無くなることを祈ります。
今はパソコンやスマートフォンでも銘柄が見れるため現物を所有したイメージでこれらを見て行きますと勉強にもなりますし動きが見えてきそうですね。
大切なのは理解しながら初めて見ないとわからないことがわからないという方もいらっしゃると思います。負担が少ない場合は始めながら様子を見ても良いですし、株とかで価格が０にはまずならない商品の特性があるため訳の分からない投資話に乗るよりは比較的明確な商品の一つです。
結構資料が細かく記載されているのと物件名まで記載があったりですのでより調べていきますとわかりやすく開示されているため把握がしやすいです。
過去には未公開株だとか今もあります仮想通貨で換金が出来ない方も複数名いらっしゃいますなかきちんとしたところで投資した方がそれだけでもリスクは下げられます。
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