不動産投資リスク回避

　私が思う最大のリスク回避は安く買うことに尽きます。

　これは単純に安い物件が良いということでは無く相場と比べたりしまして高買いしているか適正で購入しているかの区別がつけばの意味合いでございます。

　相場より安いならば購入後すぐ売れますよね。

　ただしこれはなかなか見当たらないです。

　万が一見つかりましたら迷ってはいけません購入します融資も受けられますでないとすぐの決断と融資元と相談をして準備していないと難しいです。

　一般に回ってくる前にそのような人が購入してしまい表に出てくるころには俗にいう高いになって表れてくるわけです。

市場リスク：不動産市場は変動する可能性があります。需要や供給の変化、景気の影響、法律・規制の変更などが市場価値に影響を与えることがあります。ブームに惑わされずや社会情勢を見ながら自分なりに学んでみられて専門家(何を基準にかとはおもいますが)に相談し見てもらった方がいいです。

　資金リスク：不動産投資は大きな資金投入を必要とする場合があります。適切なキャッシュフローを確保せずに投資を進めると、ローン返済や維持費用に対して支払い能力が不足する可能性があります。

　ここですがフルローンより頭金を1割でも2割でも投入できれば支払い不能リスクは当然下がりますが低金利の今自己資金はなるべく使わない考え方もあります。

　運営リスク：不動産の管理や運営にはリスクがあります。入居者の問題メンテナンス・修繕費用、空室リスクなどが発生する可能性があります。また、賃貸契約や法的法的手続きに関連するリスクも存在します。

　ここは重要で多いのが買わされた人の中に自分はと管理会社を見下すような人もいらっしゃいます。これでやってくださいとかこれはいけませんねきちんと情勢を加味しまして一緒に考えてもらえる関係づくりをしないとよほど物件が良くない限り気持ちの所で後回しにされてしまうこともあるかもしれません。

　利回りリスク：不動産投資の利回りは予測に基づいて計算されますが、実際の収益が予想と異なる場合があります。収入減少や支出の増加、資産価値の変動などが利回りに影響を与える可能性があります。

　収入はどちらかと申しますと一定気味で支出の所を予め理解することにより計画が立てられます。

　法的・規制リスク：不動産投資は地域の法律や規制に従う必要があります。法的手続きや契約の不備、法律変更による影響がリスクとなることがあります。

　費用が追加でかかるよりは建てかえ時に同じ建物が新法適用のため建てられないこともありますが規制緩和で容積率がもっと取れて大きい物件が建てられることもあります。これらは新しい都市や再開発時に指定されていると可能性がありますね。　

　地域リスク：物件の立地や地域の特性によってリスクが異なることがあります。地域の経済状況や成長の見通し、治安、インフラなどを評価する必要があります。

　思いつくのは雪国や不動産であっても地域ルールは存在するものです。

　某地域では図面を作成しない風潮があったり広告料のオーナー負担が2か月最低かかるとかこれは全国足を運ばないと一般ではわかりにくい部分でございます。リフォーム屋さんが極端に少ない地域のリフォーム費用は高かった経験もあります。一番高いのは東京都固定概念は間違いでした。。。

　税務リスク：不動産投資には税務上のリスクが存在します。地方税や所得税、固定資産税などの税負担や税法の変更による影響を考慮する必要があります。

　ここはルールが変われば軽減する人もいれば増税の人が出るためコントロールのしようがなかなかありません。政治家になり社会を作るなんてのも良いですが現実離れです。

　自然災害リスク：特定の地域では地震、洪水、台風などの自然災害リスクが高い場合があります。適切な保険の選択や災害対策の実施が重要です。

　災害のリスクに関しましては保険でカバーすることは当然なのと事前にリスクとメリットを天秤にかけてプラスに働けばそれも良いかと思います。

　資産価値の変動：不動産市場は価格変動があります。将来の需要や供給の変化、周辺施設の開発などによって物件の価値が変動する可能性があります。

　随時確認しながら把握することが重要です。

　融資リスク：不動産投資に資金を借り入れる場合、金利変動や融資条件の変更、返済能力の不足によるローンの滞納などがリスクになります。

　ここを減らすには頭金を入れることによりリスクを下げることが出来ますが手元資金がある場合でもバランスを見ることが重要です。

　市場流通性リスク：不動産は比較的流動性が低く、売却や資金の回収に時間がかかることがあります。急な資金需要や市場の変動によって売却価格が予想よりも低くなるリスクがあります。

　区分の投資マンションは23区、川崎市、横浜市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、福岡市は比較的単体で評価が付きやすい傾向がありその他はノンバンクで融資が厳しく金融機関も個別のため流通が現金客以外難しため流通は低いと実感しています。

　賃貸市場リスク：不動産を賃貸物件として運営する場合、入居者の確保や賃料の変動がリスクとなります。需要の減少や競合物件の増加によって空室率が上昇したり、賃料の引き下げが必要になる可能性があります。

　コロナ禍は大打撃を受けました。リモートワーク・リモート授業・リモート〇〇のため入れ替えが極端に少なく空室を埋めるのが大変な時期があったため管理会社との連携は必須です。

　建物の老朽化・修繕リスク：不動産は経年劣化や修繕が必要となることがあります。大規模な修繕や改装には高い費用が掛かる場合もあり、それに対応できる予算や計画が必要です。

　重要事項調査報告書に記載してあります修繕積立金や組合が借入をしているかによってや心理的瑕疵が記載されていたりしますとは購入者が融資が受けられないこともあります。

　環境リスク：物件が環境問題や汚染地域に関連している場合、環境リスクが発生する可能性があります。環境規制や汚染対策による費用や法的責任を考慮する必要があります。

　不測の事態リスク：災害や火災、盗難、訴訟など予期せぬ出来事が発生するリスクがあります。適切な保険の選択やリスク管理策の実施が重要です。

　モラルリスク：営業マンの個性により影響を受け裏付けのないことを信用して言いなりになると問題が生じ結果損をするリスクがある。

　ここを回避する為には日ごろの関係地を築くことが重要で後回しにされないよう相手に気分よく仕事をしてもらえる雰囲気つくりはした方が良いです。

　などなどまだ考えられるリスクはあるかと思いますがある程度は個人の努力や見極めで回避できるのではないでしょうか。